ซื้อบ้านมือสองไม่ให้โดนโกง: 8 กับดักเอกสารที่ต้องเช็กก่อนวางมัดจำ

ซื้อบ้านมือสองไม่ให้โดนโกง ไม่ได้เริ่มที่การเคาะผนังหาโพรง แต่เริ่มที่การพลิกโฉนดดูด้านหลัง คนที่เสียเงินก้อนใหญ่ที่สุดในตลาดนี้ ส่วนมากไม่ได้ซื้อบ้านที่ผุ แต่ซื้อบ้านที่สวยจากคนที่ไม่มีสิทธิ์ขาย

ตลาดนี้ใหญ่กว่าที่คิด ข้อมูล REIC ระบุว่าปี 2567 บ้านมือสองครองสัดส่วน 62% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ หรือ 217,072 หน่วย จากมูลค่าโอนรวม 980,648 ล้านบาท ทุกหน่วยคือการโอนระหว่างคนสองคนที่ไม่รู้จักกัน ไม่มีโครงการ ไม่มีฝ่ายขาย ไม่มีใครรับผิดชอบแทนคุณ

เรื่องทำเล สภาพบ้าน และการต่อราคา อยู่ใน เทคนิคเลือกบ้านมือสองให้คุ้มราคา ที่นี่พูดเรื่องเดียวคือ 8 กับดักเอกสาร เพราะบ้านสภาพแย่ยังซ่อมได้ แต่บ้านที่โอนไม่ได้ ซ่อมอะไรไม่ได้เลย

ความจริงอยู่หลังโฉนด ไม่ใช่หน้าโฉนด

ผู้ขายเกือบทุกคนส่งรูป "หน้าโฉนด" มาให้ดู เพราะหน้าโฉนดบอกแค่สิ่งที่ดูดี คือเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง ที่ตั้ง เนื้อที่ และชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์

ด้านหลังคือ สารบัญจดทะเบียน ซึ่งบันทึกทุกอย่างที่เคยเกิดขึ้นกับที่ดินแปลงนั้นเรียงตามวันที่ ทั้งการโอน จำนอง ขายฝาก ภาระจำยอม และการอายัด ถ้าผู้ขายส่งมาแต่ด้านหน้าแล้วบ่ายเบี่ยงเมื่อคุณขอด้านหลัง นั่นคือสัญญาณแรก และมักเป็นสัญญาณเดียวที่คุณได้

อีกจุดที่พลาดกันบ่อยคือไม่ได้ดูว่าเอกสารสิทธิ์เป็นประเภทไหน บ้านบางหลังตั้งอยู่บน น.ส.3 ก. หรือเอกสารที่โอนไม่ได้ตามกฎหมาย ซึ่งความเสี่ยงคนละเรื่องกับโฉนด น.ส.4 จ. อ่านความต่างของแต่ละแบบได้ที่ โฉนดที่ดินมีกี่แบบ ต่างกันอย่างไร ก่อนคุยราคากับใคร

โฉนดปลอม 4 จุดที่กรมที่ดินบอกให้ส่องก่อน

กรมที่ดิน เคยเตือนกรณีมิจฉาชีพใช้โฉนดปลอมหลอกกู้เงิน และระบุจุดสังเกตของฉบับจริงไว้ ใช้ตรวจตอนนัดดูบ้านได้เลย

• ลายน้ำครุฑ ส่องไฟผ่านกระดาษต้องเห็นครุฑเส้นผ่านศูนย์กลางราว 10 เซนติเมตร พร้อมข้อความ "กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย" เป็นเส้นโค้งยาวราว 10.5 เซนติเมตร
• เนื้อกระดาษ สีครีม มีเส้นใยสีน้ำเงินและม่วงแดงยาว 0.3-1.5 เซนติเมตรฝังในเนื้อกระดาษ ไม่ใช่พิมพ์ทับผิว ถ้าเขี่ยแล้วเส้นใยหลุดออกมาได้ แปลว่าปลอม
• ครุฑแดงด้านบน พิมพ์สีแดงทับแล้วต้องยังเห็นเส้นสีดำคมชัด ไม่เลอะเป็นก้อน
• ตัวเลข เลขอารบิกในโฉนดจริงเป็นตัวโกธิค ส่วนปี พ.ศ. พิมพ์เป็นเลขไทย

ของปลอมรุ่นใหม่ใกล้เคียงของจริงมาก และ คุณจะดูจากรูปถ่ายหรือสำเนาไม่ออกเลย ต้องขอดูฉบับจริงเท่านั้น ไม่มั่นใจให้นำไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน หรือโทรถามกองการพิมพ์ กรมที่ดิน 0 2448 5711

คนที่ยืนตรงหน้าคุณ อาจไม่ใช่เจ้าของ

ชื่อบนหน้าโฉนดต้องตรงกับบัตรประชาชนของคนที่เซ็นสัญญา ตรงทุกตัวอักษรรวมคำนำหน้า ถ้าเคยเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ต้องมีใบสำคัญการเปลี่ยนชื่อมาแสดงคู่กัน ไม่ใช่อธิบายปากเปล่า

กรณีเสี่ยงที่สุดคือคนขายอ้างว่าได้รับมอบอำนาจ หนังสือมอบอำนาจต้องเป็นแบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดิน ซึ่งตัวฟอร์มเองมีคำเตือนกำกับไว้ว่า ต้องกรอกครบทุกช่อง ระบุประเภทนิติกรรมให้ชัด ห้ามมีรอยขูดลบ แก้ตรงไหนต้องเซ็นกำกับ ต้องมีพยานอย่างน้อย 2 คน และห้ามลงลายมือชื่อก่อนกรอกข้อความครบถ้วน เห็นช่องประเภทนิติกรรมว่างอยู่เมื่อไหร่ ให้ถือว่าคุณเห็นของปลอมแล้ว

อีกสองกรณีที่ทำให้การโอนล่มกลางคัน

• สินสมรส ถ้าเจ้าของสมรสแล้วและได้ที่ดินมาระหว่างสมรส ต้องมีหนังสือยินยอมของคู่สมรสในวันโอน ถ้าคู่สมรสไม่เซ็น เรื่องจบทันทีที่หน้าเคาน์เตอร์
• มรดกที่ยังไม่ได้จัดการ เจ้าของเดิมเสียชีวิตแต่ยังไม่เปลี่ยนชื่อในโฉนด ทายาทขายไม่ได้ ต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกและจดทะเบียนโอนมรดกก่อน ถ้าผู้ขายบอกว่าเดี๋ยวไปทำทีหลัง อย่าวางมัดจำ

ระบบ LandsMaps ของกรมที่ดิน ช่วยตรวจรูปแปลง ที่ตั้ง และเนื้อที่เบื้องต้นได้ โดยต้องยืนยันตัวตนผ่าน ThaiD ตั้งแต่ 1 มิถุนายน 2566 เป็นต้นมา แต่ ผลจาก LandsMaps ไม่ใช่เอกสารราชการ ใช้ยันในการทำนิติกรรมไม่ได้ ใช้เป็นด่านคัดกรองก่อนเสียเวลาเดินทางเท่านั้น

จำนองที่ไม่มีใครบอก และกลลวง "ผ่อนตรงกับเจ้าของ"

นี่คือกลโกงที่กินเงินคนซื้อบ้านมือสองมากที่สุด และเหยื่อมักไม่รู้ตัวจนผ่อนไปหลายปี สภาองค์กรของผู้บริโภค เปิดกรณีบริษัทแห่งหนึ่งซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดมาในราคา 95,000 บาท แล้วปล่อยเช่าซื้อต่อในราคา 2.2 ล้านบาท โดยไม่แจ้งว่าบ้านยังติดจำนอง ผู้บริโภครายนั้นผ่อนไปแล้ว 471,540 บาท ก่อนบริษัทจะปฏิเสธการไถ่ถอน ศาลชี้ว่าผิดพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค มาตรา 12 เพราะกระทำการโดยไม่สุจริต

เหตุผลที่การผ่อนตรงกับเจ้าของอันตรายมาก อยู่ที่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ซึ่งกำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น เป็นโมฆะ แปลว่าจ่ายครบทุกงวดแล้วก็ยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ ถ้าธนาคารบังคับจำนอง คุณคือคนที่ถูกฟ้องขับไล่ ไม่ใช่คนขาย

วิธีตรวจง่ายกว่าที่คิด ไปสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ยื่นขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน สารบัญจดทะเบียนจะแสดงชื่อผู้รับจำนองและวงเงินที่ค้างอยู่ เห็นชื่อธนาคารเมื่อไหร่ ให้ถามต่อทันทีว่ายอดหนี้คงเหลือเท่าไหร่

บ้านติดจำนองซื้อได้ ไม่ผิดอะไร แต่มีเงื่อนไขเดียวที่ห้ามผ่อนปรน คือ ไถ่ถอนจำนองกับโอนกรรมสิทธิ์ต้องเกิดวันเดียวกัน ที่สำนักงานที่ดิน ต่อหน้าคุณ ห้ามโอนเงินก้อนให้ผู้ขายไปปลดจำนองเอง ไม่ว่าเขาจะอธิบายเหตุผลได้ดีแค่ไหน อยากรู้ว่าวันโอนต้องเตรียมเงินสดเท่าไหร่ ลองกด เครื่องคำนวณสินเชื่อและเงินสดวันโอน ก่อนคุยกับผู้ขาย

ที่ดินตาบอด ที่ถูกขายเป็น "มีทางเข้าออก"

ถนนที่คุณขับเข้าไปดูบ้าน อาจไม่ใช่ทางสาธารณะ และอาจไม่ใช่ของผู้ขายด้วย บ้านมือสองในซอยลึกจำนวนมากใช้ทางผ่านที่ดินคนอื่นด้วยความคุ้นเคยส่วนตัว พอเปลี่ยนมือปุ๊บ เจ้าของทางปิดปั๊บ กฎหมายแยกสองเรื่องนี้ชัดเจน

• ภาระจำยอม ตามมาตรา 1387 คือสิทธิที่จดทะเบียนไว้แล้ว จะปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดของแปลงที่ยอมให้ผ่าน ตรวจได้ที่สำนักงานที่ดิน นี่คือสิ่งที่คุณอยากเห็น
• ทางจำเป็น ตาม มาตรา 1349 คือสิทธิที่มีตามกฎหมายเมื่อที่ดินถูกล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่ต้องเลือกเส้นทางที่ทำให้เจ้าของที่ล้อมเสียหายน้อยที่สุด และ ต้องจ่ายค่าทดแทนให้เขา ถ้าเขาไม่ยอม คุณต้องฟ้องศาล

ก่อนวางมัดจำให้ทำสามอย่าง ขอดูระวางแผนที่ที่สำนักงานที่ดินว่าแปลงติดทางสาธารณะจริงไหม เดินสำรวจทางเข้าออกด้วยเท้า ไม่ใช่ดูจากรถ และถามเพื่อนบ้านว่าเคยมีเรื่องพิพาทเรื่องทางหรือเปล่า ตอนคัดกรองประกาศ ใช้ แผนที่แปลงที่ดิน ดูรูปแปลงกับถนนโดยรอบ และเช็ก คะแนนทำเล ของพิกัดนั้นประกอบ

เนื้อที่ในโฉนดกับรั้วจริง มักไม่เท่ากัน

ประกาศบอก 60 ตารางวา โฉนดเขียน 60 ตารางวา แต่รั้วที่ก่ออยู่อาจไม่ตรงกับหมุดสักหลัก บ้านมือสองอายุ 20 ปีขึ้นไปเจอเรื่องนี้บ่อย เพราะรั้วถูกก่อตามความเข้าใจของเจ้าของเดิม ไม่ได้ก่อตามหมุดที่รังวัดไว้

ปัญหาไม่จบแค่พื้นที่หาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 กำหนดว่าผู้ที่ครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกัน 10 ปี ร้องขอให้ศาลสั่งว่าได้กรรมสิทธิ์ได้ ถ้าเพื่อนบ้านกินพื้นที่คุณมาแล้ว 9 ปีตอนคุณซื้อ นาฬิกาไม่ได้เริ่มนับใหม่เพราะเปลี่ยนเจ้าของ

ทางแก้คือขอรังวัดสอบเขต ซึ่งไม่ได้แพงอย่างที่กลัว กรมที่ดิน คิดค่าธรรมเนียมรังวัดโฉนด 40 บาทต่อแปลงต่อวัน ค่าหลักเขต 15 บาทต่อหลัก ค่าคนงาน 420 บาทต่อคนต่อวัน และค่าพาหนะไม่เกิน 1,600 บาทต่อวัน รวมแล้วเนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ใช้เวลา 1 วัน ค่าใช้จ่ายราว 3,530 บาท ไม่เกิน 15 ไร่ 2 วัน ราว 6,810 บาท เทียบกับราคาบ้าน นี่คือค่าประกันที่ถูกที่สุดที่คุณจะซื้อได้

คำขอรังวัดต้องยื่นโดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ จึงต้องเขียนในสัญญาว่าผู้ขายจะดำเนินการให้ และผลต้องออกก่อนวันโอน ไม่ใช่หลัง

มัดจำ นายหน้าปลอม และเงินที่หายก่อนถึงสำนักงานที่ดิน

มัดจำคือจุดที่เงินออกจากมือคุณครั้งแรก และเป็นจุดที่มิจฉาชีพตั้งใจให้จบ กฎที่ห้ามยืดหยุ่นมีข้อเดียว คือ โอนเข้าบัญชีชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามหน้าโฉนดเท่านั้น ไม่ใช่บัญชีนายหน้า บริษัท ญาติ หรือบัญชีกลางที่ใครก็ตามอ้างขึ้นมา

คนที่ทักมาในกลุ่มประกาศขายบ้าน คุณไม่มีทางรู้เลยว่าเขาเป็นใคร วิธีตรวจที่ทำได้จริงคือขอชื่อ-นามสกุลจริงกับเลขบัตรประชาชน ถ้าอ้างว่าสังกัดบริษัท ให้ขอเลขทะเบียนนิติบุคคลไปตรวจกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้าเอง บัตรตัวแทนที่ถ่ายรูปส่งมาในแชท ไม่มีค่าอะไรเลย

หลักฐานการรับเงินมัดจำต้องระบุเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ชื่อผู้รับเงิน จำนวนเงิน และวันที่ ถ้าใบรับเงินไม่มีเลขโฉนด แปลว่ามันไม่ผูกกับทรัพย์ชิ้นไหนเลย

ถ้าวางมัดจำแล้วกลัวผู้ขายเอาไปขายซ้ำหรือจำนองซ้ำระหว่างรอวันโอน คุณมีเครื่องมือหนึ่งอย่างคือขออายัดตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 ผู้จะซื้อที่มีส่วนได้เสียโดยตรงยื่นได้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ แต่ต้องรู้ข้อจำกัดว่าอายัดได้เฉพาะที่ดิน ไม่รวมตัวอาคาร ยื่นไม่ได้ถ้าเรื่องขึ้นศาลแล้ว และมีผล 30 วันนับจากวันที่เจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับอายัด แล้วสิ้นสุดอัตโนมัติ มันคือเวลาที่ซื้อมาเพื่อไปฟ้อง ไม่ใช่เกราะถาวร

สัญญาจะซื้อจะขาย ข้อไหนต้องมี ข้อไหนต้องตัด

มาตรา 456 วรรคสองระบุว่า สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จะฟ้องบังคับคดีได้ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือมีการวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วนแล้ว แชทไลน์บวกสลิปโอนเงินจึงทำให้คุณอยู่ในจุดที่อ่อนแอที่สุด

ข้อที่ต้องมี

• เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง และเนื้อที่ ลอกจากโฉนดตัวจริงให้ตรงทุกตัว ไม่ใช่ลอกจากประกาศ
• ราคาเต็มจำนวน ตารางงวดชำระ และวันโอนที่ระบุเป็นวันที่จริง ไม่ใช่ "ภายใน 90 วัน" ลอย ๆ
• ระบุให้ชัดว่าใครจ่ายอะไร ทั้งค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมโอนปกติ 2% ของราคาประเมิน และรัฐมีมาตรการลดหย่อนเป็นช่วง ๆ ให้ตรวจอัตราที่ใช้จริงกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน
• คำรับรองว่า ณ วันโอน ทรัพย์ปลอดจำนอง ปลอดอายัด ปลอดผู้เช่า และปลอดภาระผูกพันทุกชนิด
• สิทธิเลิกสัญญาและรับเงินคืนเต็มจำนวน ถ้าธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ หรือตรวจพบว่าเอกสารสิทธิ์ไม่ตรงกับที่แจ้ง
• ค่าปรับฝั่งผู้ขายถ้าไม่ไปโอนตามกำหนด สัญญาที่มีค่าปรับข้างเดียวคือสัญญาที่เขียนมาเพื่อริบมัดจำคุณ

ข้อที่ต้องตัดก่อนเซ็น คือ "ผู้ซื้อรับสภาพทรัพย์ตามที่เห็นและสละสิทธิ์เรียกร้องทุกกรณี" ซึ่งลามไปครอบคลุมปัญหาเอกสารสิทธิ์ด้วย "ริบมัดจำทั้งจำนวนทุกกรณี" โดยไม่แยกว่าใครผิด และข้อที่ยกภาระผูกพันเดิมมาเป็นภาระของผู้ซื้อ

เช็กลิสต์ซื้อบ้านมือสองก่อนโอนเงินก้อนแรก

ถ้าจำอะไรไม่ได้เลย ให้จำแค่ลิสต์นี้ ทำให้ครบก่อนเงินออกจากบัญชี

1. ขอดูโฉนดฉบับจริงทั้งสองด้าน ส่องไฟดูลายน้ำครุฑด้วยตาตัวเอง
2. ถ่ายรูปหลังโฉนดทุกหน้า อ่านทีละรายการว่ามีจำนอง ขายฝาก ภาระจำยอม หรืออายัดค้างอยู่ไหม
3. เทียบชื่อหน้าโฉนดกับบัตรประชาชนของคนที่จะเซ็นสัญญา ตัวต่อตัว
4. ถ้ามอบอำนาจ ตรวจ ท.ด.21 ว่ากรอกครบ ไม่มีช่องว่าง ไม่มีรอยขูดลบ มีพยาน 2 คน และคุยกับเจ้าของตัวจริงให้ได้อย่างน้อยหนึ่งครั้ง
5. ไปสำนักงานที่ดินขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินด้วยตัวเอง อย่าให้ใครไปแทน
6. ขอดูระวางแผนที่ ยืนยันว่าแปลงติดทางสาธารณะจริง ถ้าไม่ติด ถามหาภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้ว
7. เขียนเงื่อนไขรังวัดสอบเขตลงในสัญญา ให้ผลออกก่อนวันโอน
8. โอนมัดจำเข้าบัญชีชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น เก็บใบรับเงินที่ระบุเลขโฉนด
9. ถ้าติดจำนอง ยืนยันให้ไถ่ถอนและโอนวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน
10. อ่านสัญญาทั้งฉบับก่อนเซ็น ถ้าผู้ขายเร่งให้เซ็นวันนี้เพราะ "มีคนอื่นจอง" นั่นคือเหตุผลที่ควรเดินออก

---

คำถามที่พบบ่อย

ตรวจสอบโฉนดออนไลน์ได้ไหม เชื่อถือได้แค่ไหน

ได้บางส่วน LandsMaps ของกรมที่ดินแสดงรูปแปลง ที่ตั้ง เนื้อที่ และค่าพิกัดได้ โดยต้องยืนยันตัวตนผ่าน ThaiD ก่อน แต่ผลที่ได้ไม่ใช่เอกสารราชการ และไม่แสดงสถานะภาระผูกพันแบบครบถ้วน ใช้คัดกรองก่อนนัดดูได้ แต่ก่อนวางมัดจำต้องไปขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดินเสมอ

บ้านยังติดจำนองธนาคาร ซื้อได้ไหม

ซื้อได้ และเป็นเรื่องปกติมาก แต่ทำได้แบบเดียว คือนัดวันเดียวที่สำนักงานที่ดิน ให้ผู้ขาย ธนาคารผู้รับจำนองเดิม และธนาคารผู้ให้สินเชื่อของคุณมาพร้อมกัน ไถ่ถอนแล้วโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องในวันนั้น ห้ามจ่ายเงินก้อนล่วงหน้าให้ผู้ขายไปปลดจำนองเอง และห้ามผ่อนตรงเด็ดขาด เพราะการซื้อขายที่ไม่จดทะเบียนเป็นโมฆะตามมาตรา 456

วางมัดจำไปแล้วเพิ่งรู้ว่าเอกสารมีปัญหา ทำอะไรได้บ้าง

เก็บหลักฐานให้ครบก่อน ทั้งสัญญา สลิปโอนเงิน แชท และประกาศขาย จากนั้นทำสองทางขนาน ทางแรกยื่นขออายัดที่ดินตามมาตรา 83 ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งมีผล 30 วันเพื่อกันไม่ให้ผู้ขายโอนต่อระหว่างที่คุณเตรียมฟ้อง ทางที่สองร้องเรียนสายด่วน สภาองค์กรของผู้บริโภค 1502 และแจ้งความไว้ อย่ารอให้ผู้ขายติดต่อกลับ เพราะเวลาที่เสียไปคือเวลาที่ทรัพย์อาจถูกโอนไปมือที่สาม

บ้านที่ไม่มีทางเข้าออกเป็นของตัวเอง ยังน่าซื้ออยู่ไหม

ซื้อได้ถ้าราคาสะท้อนความเสี่ยง และถ้ามีภาระจำยอมจดทะเบียนไว้แล้วในสารบัญจดทะเบียนของแปลงที่ให้ผ่าน ถ้าไม่มี คุณกำลังพึ่งทางจำเป็นตามมาตรา 1349 ซึ่งได้สิทธิ์จริง แต่ต้องจ่ายค่าทดแทนให้เจ้าของที่ล้อม และถ้าเขาไม่ยอมก็ต้องฟ้อง ให้ตีค่าความเสี่ยงนี้เป็นตัวเงินแล้วหักออกจากราคาเสนอ ไม่ใช่ปล่อยผ่านเพราะผู้ขายบอกว่าใช้กันมาตลอด