โปรแกรมคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่ดิน คอนโด

ค่างวดคำนวณจากอะไร

ธนาคารคิดค่างวดจากสามตัวแปร คือ วงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยต่อปี และจำนวนงวดทั้งหมด โดยใช้สูตรเงินงวดคงที่ (annuity) ซึ่งทำให้ยอดที่จ่ายเท่ากันทุกเดือน แต่สัดส่วนภายในเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ

งวดแรก ๆ เงินเกือบทั้งก้อนเป็นดอกเบี้ย เพราะดอกเบี้ยคิดจากยอดหนี้คงเหลือซึ่งยังสูงอยู่ ยิ่งผ่อนไป เงินต้นยิ่งลด ดอกเบี้ยต่อเดือนจึงลดตาม และส่วนที่ไปตัดเงินต้นก็มากขึ้นเรื่อย ๆ — นี่คือเหตุผลที่กราฟด้านบนมีแท่งสีเหลืองสูงในช่วงต้นแล้วค่อย ๆ เตี้ยลง

ผ่อนบ้านราคาเท่านี้ ต้องมีรายได้เท่าไหร่

ตารางนี้คำนวณจากเงินดาวน์ 10% ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3.5% ต่อปี และใช้เกณฑ์ที่ธนาคารส่วนใหญ่ใช้ คือ ภาระผ่อนต่อเดือนไม่ควรเกิน 40% ของรายได้

ถ้ามีภาระผ่อนอื่นอยู่แล้ว เช่น ผ่อนรถหรือบัตรเครดิต ธนาคารจะนับรวมเข้าไปในเพดาน 40% ด้วย ทำให้วงเงินที่กู้ได้ลดลง

สินเชื่อบ้าน คอนโด และที่ดิน ต่างกันอย่างไร

ที่ดินเปล่าเป็นหลักประกันที่ธนาคารระวังที่สุด เพราะไม่มีสิ่งปลูกสร้างและสภาพคล่องต่ำกว่า ถ้าตั้งใจซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้าน การขอสินเชื่อแบบ “ที่ดินพร้อมปลูกสร้าง” มักได้เงื่อนไขดีกว่าการกู้ซื้อที่ดินเปล่าอย่างเดียว

ดูประกาศจริงเพื่อใส่ตัวเลขที่ใช่: ที่ดิน · บ้านเดี่ยว · คอนโด · ค้นหาทั้งหมด

ดอกเบี้ยขั้นบันได อ่านให้ออกก่อนเซ็น

สินเชื่อบ้านในไทยมักโฆษณาด้วยอัตราเฉลี่ย 3 ปีแรก แล้วปีที่ 4 เป็นต้นไปจึงปรับเป็นอัตราลอยตัว (MRR/MLR ลบส่วนลด) ซึ่งมักสูงกว่าช่วงโปรโมชันหลายเปอร์เซ็นต์ ค่างวดที่เห็นตอนสมัครจึงไม่ใช่ค่างวดตลอดสัญญา

เปิดสวิตช์ “ดอกเบี้ยขั้นบันได” ในเครื่องคำนวณด้านบนเพื่อดูค่างวดทั้งสองช่วง แล้ววางแผนล่วงหน้าว่าเมื่อหมดโปรจะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น หรือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (retention) ซึ่งเสียค่าธรรมเนียมน้อยกว่าและใช้เวลาสั้นกว่า

โปะเพิ่มเดือนละนิด ประหยัดได้เท่าไหร่

ตัวอย่างจริงจากเครื่องคำนวณเดียวกัน: กู้ ฿3,150,000 ดอกเบี้ย 3.5% ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา ฿1,942,167 แต่ถ้าโปะเพิ่มเดือนละ ฿5,000 จะปิดหนี้เร็วขึ้นราว 11.3 ปี และจ่ายดอกเบี้ยรวมเหลือ ฿1,147,259 ประหยัดไปราว ฿794,908

เงื่อนไขสำคัญคือต้องแจ้งธนาคารว่าเงินที่จ่ายเกินให้นำไป “ตัดเงินต้น” ไม่ใช่จ่ายค่างวดล่วงหน้า และควรตรวจสอบว่าสัญญามีค่าปรับกรณีปิดก่อนกำหนดในช่วง 3 ปีแรกหรือไม่

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อบ้าน 3 ล้าน ต้องมีรายได้เท่าไหร่

ดาวน์ 10% กู้ 30 ปี ดอกเบี้ย 3.5% ค่างวดประมาณ ฿12,124 ต่อเดือน ธนาคารมักต้องการรายได้ราว ฿30,311 ต่อเดือน เพราะจะจัดวงเงินให้ภาระผ่อนอยู่ในราว 40% ของรายได้

ทำไมสินเชื่อที่ดินแพงกว่าสินเชื่อบ้าน

ที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้อยู่อาศัยและขายต่อยากกว่า ธนาคารจึงมองว่าเสี่ยงกว่า มักขอเงินดาวน์สูงกว่า ให้ระยะผ่อนสั้นกว่า (ราว 10–15 ปี แทนที่จะเป็น 30 ปี) และคิดดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อบ้านประมาณ 1–2%

ผ่อนนานขึ้น จ่ายดอกเบี้ยเยอะขึ้นไหม

เยอะขึ้นครับ วงเงิน ฿3,150,000 ดอกเบี้ย 3.5% ถ้าผ่อน 20 ปี จ่ายดอกเบี้ยรวม ฿1,234,495 แต่ถ้าผ่อน 30 ปี จ่าย ฿1,942,167 — ค่างวดที่เบาลงแลกมาด้วยดอกเบี้ยที่มากขึ้น

โปะเพิ่มเดือนละ 5,000 ช่วยได้แค่ไหน

วงเงินเดียวกัน ถ้าโปะเพิ่มเดือนละ ฿5,000 จะปิดหนี้เร็วขึ้นราว 11.3 ปี และประหยัดดอกเบี้ยราว ฿794,908 เพราะเงินที่โปะเข้าไปตัดเงินต้นเต็มจำนวน ซึ่งเป็นฐานที่ใช้คิดดอกเบี้ย

วันโอนต้องเตรียมเงินสดอะไรบ้าง

เงินดาวน์ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ปกติแบ่งกับผู้ขายคนละครึ่ง) ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ และค่าประกันอัคคีภัยตามที่ธนาคารกำหนด