เทคนิคการเลือกบ้านมือสอง 2569 ตรวจอะไรบ้าง และราคาเท่าไหร่ถึงเรียกว่าไม่แพง
เทคนิคการเลือกบ้านมือสองที่ใช้ได้จริง ไม่ได้เริ่มที่คำว่าชอบหรือไม่ชอบ แต่เริ่มที่การรู้ว่าคุณยืนอยู่ในตลาดแบบไหน ไตรมาส 1 ปี 2569 มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ 242,729 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.2% จากปีก่อน มูลค่ารวม 1.196 ล้านล้านบาท ตามรายงาน REIC ไตรมาส 1/2569 ของเยอะขนาดนี้แปลว่าคุณเป็นฝ่ายเลือก และแปลว่าของที่ไม่ควรซื้อปนเข้ามาเยอะขึ้นเท่ากัน
ตัวเลขที่เจ็บกว่านั้น หาร 1.196 ล้านล้านบาทด้วย 242,729 หน่วย ได้ราคาประกาศขายเฉลี่ยหน่วยละราว 4.9 ล้านบาท แต่บ้านมือสองที่โอนจริงในไตรมาสเดียวกัน เฉพาะกลุ่มไม่เกิน 7 ล้านบาท มี 47,457 หน่วย มูลค่า 79,526 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ ราว 1.68 ล้านบาท คนละตะกร้ากัน แต่บอกเรื่องเดียวกันว่าราคาที่แขวนป้ายไว้ กับราคาที่ปิดดีลจริง ไม่ใช่ตัวเลขเดียวกัน
บทความนี้ว่าด้วยการประเมินตัวบ้านและการตัดสินว่าราคาที่เขาขอสมเหตุสมผลไหม ส่วนเอกสารปลอม ตัวตนผู้ขาย และกลโกงระหว่างทาง อ่านแยกที่ วิธีเลี่ยงการโดนหลอกซื้อบ้านมือสอง
บ้านมือสองปี 2569 ของล้นตลาด แต่ของดียังเท่าเดิม
ในกลุ่มไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดจริงของคนส่วนใหญ่ บ้านมือสองกินสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ 67% ของจำนวนหน่วย บ้านสร้างใหม่เหลือ 33% ตามข้อมูลของ REIC ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่โอนจริง มือสองราว 1.68 ล้านบาท บ้านใหม่ราว 2.81 ล้านบาท ส่วนต่างเกือบเท่าตัวนี้คือเหตุผลที่คุณกำลังอ่านอยู่
จังหวะเวลาก็เข้าข้างคุณ ค่าจดทะเบียนโอนลดจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองลดจาก 1% เหลือ 0.01% เมื่อราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและซื้อเพื่ออยู่อาศัย มติ ครม. ต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 ฝั่งสินเชื่อ ธปท. ก็ต่ออายุการผ่อนคลาย LTV ถึงวันเดียวกัน บ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญาที่ 2 เป็นต้นไปกู้ได้เต็ม 100%
แต่อย่าให้ส่วนลดนี้เป็นเหตุผลที่ทำให้คุณรีบ บ้าน 3 ล้านบาท ค่าโอนจาก 60,000 เหลือ 300 บาท ประหยัด 59,700 บาท บวกค่าจดจำนองอีกราว 29,700 บาท รวมเกือบเก้าหมื่น ฟังดูเยอะ จนกระทั่งเจอฐานรากทรุดที่ซ่อมทีเดียวหมดพอดี
ทำเล ตัดสินก่อนเดินเข้าบ้าน และตัดสินด้วยตัวเลข
ทำเลคือส่วนเดียวของบ้านมือสองที่ซ่อมไม่ได้ หลังคารั่วซ่อมได้ ท่อตันซ่อมได้ ซอยตันที่น้ำท่วมทุกปีซ่อมไม่ได้ คัดทำเลให้จบก่อน ค่อยเสียเวลาเดินดูข้างในบ้าน
- ไปดูซ้ำอย่างน้อย 3 รอบ เช้าวันทำงาน เย็นวันศุกร์ และหลังฝนตกหนัก คนละรอบคนละเรื่อง
- เทียบระดับพื้นบ้านกับถนนหน้าบ้าน ถ้าพื้นบ้านต่ำกว่า คือเคยมีคนถมถนนหนีน้ำ
- ถามเพื่อนบ้านตรง ๆ ว่าน้ำเคยเข้าบ้านปีไหน สูงแค่ไหน อย่าถามผู้ขาย
- มองหาคราบน้ำเก่าที่รั้วและกำแพงบ้านข้างเคียง คราบไม่โกหก
- เช็กว่ารถดับเพลิงและรถพยาบาลเข้าถึงหน้าบ้านได้จริงไหม ซอยกว้างพอให้รถสวนกันไหม
- หาจุดทิ้งขยะ บ่อบำบัดน้ำเสีย และหม้อแปลงไฟฟ้าของโครงการ นับระยะจากตัวบ้าน
- ถ้าเป็นโครงการจัดสรร ขอดูงบส่วนกลางย้อนหลังและอัตราเก็บได้จริงกี่เปอร์เซ็นต์ ตัวเลขนี้บอกอนาคตหมู่บ้านตรงกว่าสภาพสวนหย่อม
อยากได้ตัวเลขแทนความรู้สึก ใส่พิกัดบ้านลงในเครื่องมือให้คะแนนทำเล ระบบให้คะแนน 0–100 จากจุดสนใจกว่า 88,000 แห่ง แล้วใส่พิกัดหลังอื่นที่ชั่งใจอยู่ลงไปเทียบบนสเกลเดียวกัน คุณจะเห็นทันทีว่าคำว่าทำเลดีในประกาศขาย ห่างจากตัวเลขจริงแค่ไหน
เช็กลิสต์ตรวจบ้านมือสอง 40 จุด ก่อนวางมัดจำ
พกของ 6 อย่างไปด้วย ไฟฉาย ลูกแก้ว ที่ชาร์จโทรศัพท์ กระดาษทิชชู ตลับเมตร ไขควงวัดไฟ ใช้เวลาอย่างน้อย 45 นาทีต่อหลัง และห้ามดูบ้านตอนกลางคืนเด็ดขาด
โครงสร้างและฐานราก 7 จุด
หมวดนี้สำคัญที่สุด เพราะถ้าเสีย ค่าซ่อมกินส่วนลดที่คุณต่อรองมาได้หมดในครั้งเดียว
- วางลูกแก้วบนพื้นห้องละจุด ถ้ากลิ้งทางเดียวกันทุกห้อง คือบ้านทรุดทั้งหลัง ไม่ใช่พื้นเอียงเฉพาะจุด
- หารอยร้าวแนวเฉียงราว 45 องศาที่มุมประตูและหน้าต่าง รอยแบบนี้คือสัญญาณโครงสร้าง ไม่ใช่ปูนฉาบแตก
- รอยร้าวแนวนอนกลางผนัง และรอยร้าวที่เสาหรือคาน ให้หยุดดูแล้วเรียกวิศวกร
- ดูรอยต่อระหว่างบ้านเดิมกับส่วนต่อเติม ถ้าแยกเป็นร่องกว้างผิดปกติ คือสองโครงสร้างทรุดคนละอัตรา
- เทียบระดับพื้นในบ้าน พื้นนอกบ้าน และถนน ให้รู้ว่าใครทรุดกว่าใคร
- ส่องใต้บันไดและมุมห้องน้ำชั้นล่าง จุดที่เจ้าของมักไม่ทาสีทับ
- ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ ขอดูผนังร่วมทั้งสองข้าง รอยร้าวมักโผล่ฝั่งเพื่อนบ้านก่อน
หลังคาและฝ้าเพดาน 7 จุด
- ส่องไฟหาคราบน้ำสีน้ำตาลบนฝ้าทุกห้อง โดยเฉพาะมุมห้องและรอบโคมไฟ
- ฝ้าที่เพิ่งทาสีใหม่เฉพาะจุดในบ้านเก่าทั้งหลัง คือแผลที่เพิ่งถูกปิด
- เปิดช่องเซอร์วิสส่องโครงหลังคา ดูรอยผุ รอยปลวก และแสงลอดจากกระเบื้องแตก
- ถามอายุหลังคาและวันเปลี่ยนกระเบื้องล่าสุด ขอใบเสร็จถ้ามี
- ดูรางน้ำฝนว่ามีตะกอนอุด ขาดช่วง หรือหลุดจากตัวยึดตรงไหน
- ยืนไกล ๆ มองสันหลังคา ถ้าแอ่นเป็นท้องช้าง แปลว่าโครงรับน้ำหนักไม่ไหวแล้ว
- ถ้าไปดูช่วงหน้าฝนได้ ให้ไปหลังฝนหยุดไม่เกิน 2 ชั่วโมง คราบเปียกยังไม่ทันแห้ง
ระบบน้ำ ท่อ และห้องน้ำ 7 จุด
- เปิดก๊อกทุกจุดพร้อมกัน ดูว่าแรงดันตกมากแค่ไหน
- กดชักโครกทุกตัวติดกัน 2 รอบ ดูว่ารอบสองน้ำลงช้าลงไหม
- ราดน้ำที่พื้นห้องน้ำ ดูว่าไหลลงท่อหมดหรือขังเป็นแอ่ง พื้นปูใหม่แต่ระบายไม่ลงคืองานหยาบ
- ดมที่ฟลอร์เดรน ถ้ามีกลิ่นย้อน แปลว่าคอห่านแห้งหรือระบบดักกลิ่นเสีย
- ซับกระดาษทิชชูใต้ท่ออ่างล้างจานและอ่างล้างหน้า ทิ้งไว้ 10 นาทีแล้วกลับมาดู
- ถามว่าเปลี่ยนท่อน้ำครั้งล่าสุดเมื่อไหร่ บ้านเกิน 20 ปีที่ยังใช้ท่อเหล็กชุบสังกะสี ตั้งงบเดินท่อใหม่ไว้เลย
- หาตำแหน่งบ่อเกรอะและถังบำบัด ถามว่าสูบครั้งสุดท้ายเมื่อไหร่ รถสูบเข้าถึงไหม
ระบบไฟฟ้า 7 จุด
- เปิดตู้คอนซูมเมอร์ยูนิต ดูว่ามีเบรกเกอร์กันดูดไหม บ้านเก่ามักไม่มี
- นับจำนวนวงจร ถ้าทั้งบ้านมีแค่ 2–3 วงจร คือระบบเก่า ให้ตั้งงบเดินไฟใหม่
- เสียบที่ชาร์จทดสอบปลั๊กทุกจุด ไม่ใช่แค่จุดที่เจ้าของพาไปดู
- ใช้ไขควงวัดไฟเช็กว่าปลั๊กมีสายดินจริง หรือแค่มีรูสามรูไว้ให้ดูดี
- ดูสายไฟเดินลอย ถ้าฉนวนแข็งกรอบหรือเปลี่ยนสี คือหมดอายุแล้ว
- เปิดแอร์ทุกตัวทิ้งไว้ 15 นาที ฟังเสียงคอมเพรสเซอร์และดูว่ามีน้ำหยดไหม
- ขอดูบิลค่าไฟย้อนหลัง 12 เดือน บิลที่กระโดดผิดปกติคือร่องรอยของบางอย่าง
ประตู หน้าต่าง และงานฝีมือ 6 จุด
- เปิดปิดประตูหน้าต่างทุกบานจนสุด ถ้าฝืดทั้งหลังคือบ้านบิด ไม่ใช่บานพับหลวม
- ล็อกกลอนทุกตัว ตัวที่ล็อกไม่ลงมักคือวงกบเบี้ยว
- เดินกดพื้นไม้ตามแนวทางเดินหลัก ฟังเสียงและดูว่ายุบตรงไหน
- ขอบซิลิโคนรอบวงกบและรอบอ่าง ถ้าดำเป็นราคือความชื้นสะสมมานาน
- เคาะผนังหาช่วงที่เสียงกลวงผิดปกติ อาจเป็นผนังเบาที่กั้นเพิ่มทีหลัง
- เช็กเหล็กดัดว่ามีช่องหนีไฟที่เปิดออกได้จริงไหม
รอบบ้าน รั้ว และของที่ต่อเติมมาแล้ว 6 จุด
- ดูว่ารั้วอยู่ในแนวเขตโฉนดจริงไหม ไม่แน่ใจให้รังวัดสอบเขตก่อนวันโอน
- ถามว่าส่วนต่อเติมขออนุญาตดัดแปลงอาคารหรือยัง ขอสำเนาใบอนุญาตมาเก็บ
- ดูว่าโรงจอดรถหรือครัวหลังบ้านลงเสาเข็มแยก หรือหล่อติดกับโครงสร้างเดิม
- หาต้นไม้ใหญ่ที่รากอยู่ใกล้ฐานรากหรือแนวท่อระบายน้ำ
- ดูรอยปลวกที่ตอม่อ รั้ว และวงกบไม้ ถามวันอัดน้ำยาล่าสุด
- ถ่ายรูปทุกแผลพร้อมวันที่ นี่คือหลักฐานที่คุณจะใช้ต่อรองในอีกสองสัปดาห์
จ้างคนตรวจบ้าน 4,500 บาท คุ้มกับอะไรกันแน่
เช็กลิสต์ 40 จุดข้างบนคัดบ้านที่ไม่ควรเสียเวลาออกได้เกือบหมด แต่ไม่แทนวิศวกร ค่าตรวจบ้านเดี่ยวเริ่มที่ราว 4,500 บาท ตรวจซ้ำรอบสองอีกราว 1,500 บาท เทียบกับบ้าน 2 ล้านบาท คือ 0.23% ของราคาบ้าน
คุณไม่ได้จ่ายเพื่อความสบายใจ คุณจ่ายเพื่อเอกสารที่มีลายเซ็นของคนที่ไม่ใช่ทั้งคุณและผู้ขาย รายงานตรวจบ้านคือสิ่งเดียวที่ทำให้ประโยคว่า ขอลด 150,000 บาท ฟังเป็นการคำนวณ ไม่ใช่การขอ จ้างตรวจก่อนวางมัดจำถ้าทำได้ ถ้าไม่ได้ ให้เขียนในสัญญาว่ามัดจำคืนได้หากพบความเสียหายเชิงโครงสร้าง
ราคาที่เขาขอ แพงไปไหม กาง 4 ตัวเลขนี้พร้อมกัน
ห้ามใช้ตัวเลขเดียวตัดสิน หาให้ครบทั้งสี่ตัวก่อนเปิดปากต่อรอง
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ เช็กฟรีจากเลขโฉนดที่ assessprice.treasury.go.th รอบบัญชีที่ใช้อยู่คือ 2566–2569 ไม่ใช่ราคาตลาด แต่เป็นฐานคำนวณค่าโอนและภาษี และเป็นพื้นที่ราคาไม่ควรลงต่ำกว่า
- ราคาที่โอนกันจริงในโซนเดียวกัน ไม่ใช่ราคาประกาศ ถามที่สำนักงานที่ดิน หรือนายหน้าที่ปิดดีลในหมู่บ้านนั้นจริง ๆ
- ราคาประกาศของหลังข้างเคียงที่ยังขายไม่ออก ถ้าบ้านข้าง ๆ แขวนป้ายมา 8 เดือนที่ราคาเท่ากัน คุณกำลังต่อรองกับคนที่ไม่มีทางเลือกมากนัก
- ราคาประเมินของธนาคาร ตัวจริงที่ตัดสินว่าคุณกู้ได้เท่าไหร่ ถ้าธนาคารประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ส่วนต่างนั้นคุณต้องควักเงินสดมาเติมเอง
อีกจุดที่คนพลาดบ่อยคือเอกสารสิทธิ์ของที่ดินใต้บ้าน บ้านบนโฉนด น.ส.4 จ. กับบ้านบน น.ส.3 ก. ราคาต่างกันมาก ธนาคารให้วงเงินต่างกันมาก อ่านโฉนดที่ดินมีกี่แบบ ต่างกันอย่างไร ให้จบก่อนตกลงราคา ถ้ากำลังชั่งใจระหว่างซื้อบ้านมือสองกับซื้อที่ดินแล้วปลูกเอง ให้กางราคาแปลงจริงมาเทียบด้วย เช่น ที่ดินขายในนนทบุรี
ต้นทุนซ่อมที่ต้องบวกเข้าไปก่อนเคาะราคา
บ้านมือสองไม่เคยมีราคาเดียว มีราคาป้าย บวกราคาที่ทำให้มันอยู่ได้จริง เรตที่ผู้รับเหมาใช้กันคิดต่อตารางเมตร คร่าว ๆ ตามนี้
- ทาสี เปลี่ยนพื้น เก็บงานเล็กน้อย 1,500–3,000 บาทต่อตารางเมตร
- รีโนเวททั่วไป รวมห้องน้ำและครัว 3,000–7,000 บาทต่อตารางเมตร
- รื้อผนัง เปลี่ยนหลังคา เดินระบบใหม่ 7,000–15,000 บาทต่อตารางเมตร
- งานตกแต่งระดับสูง 15,000–30,000 บาทต่อตารางเมตร
ลองกับเคสที่เจอบ่อย บ้านเดี่ยว 150 ตารางเมตร อายุ 25 ปี เสนอขาย 2.5 ล้านบาท ถ้าต้องเดินไฟใหม่ เปลี่ยนหลังคา และรื้อห้องน้ำ 2 ห้อง ประเมินหยาบที่ 7,000 บาทต่อตารางเมตร คือ 1.05 ล้านบาท ต้นทุนจริงของคุณคือ 3.55 ล้านบาท ไม่ใช่ 2.5 ล้าน ถ้าบ้านใหม่ในซอยเดียวกันขาย 3.4 ล้าน คุณกำลังจ่ายแพงกว่าเพื่อได้ของที่เก่ากว่า
กฎที่ใช้ได้ตลอด ถ้าราคาบ้านบวกค่าซ่อมที่ประเมินสูงสุด เกินราคาบ้านใหม่ในรัศมี 2 กิโลเมตร ให้เดินออก อย่าเสียดายเวลาที่ลงไปแล้ว
ต่อรองราคาด้วยหลักฐาน ไม่ใช่ด้วยการขอ
การต่อรองที่ได้ผลไม่ใช่การพูดว่าลดได้อีกไหม แต่คือการยื่นกระดาษให้เขาดู
- ยื่นรายงานตรวจบ้านพร้อมใบเสนอราคาจากผู้รับเหมา 2 เจ้า แล้วขอลดเท่าตัวเลขที่ต่ำกว่า
- แยกของที่ซ่อมได้ออกจากของที่ซ่อมไม่ได้ ของที่ซ่อมไม่ได้คือเหตุผลเดินออก ไม่ใช่เหตุผลขอลด
- ถามว่าประกาศขายมานานเท่าไหร่ ลดราคามาแล้วกี่ครั้ง คำตอบบอกอำนาจต่อรองของคุณตรง ๆ
- ตกลงให้ชัดว่าใครจ่ายค่าธรรมเนียมโอน และใครรับภาระภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ตามเงื่อนไขการถือครองของผู้ขาย เงินก้อนนี้ใหญ่พอที่จะเป็นดีลอีกดีลหนึ่ง
- ให้ผู้ขายเคลียร์หนี้ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำค่าไฟ และภาษีที่ดินก่อนวันโอน พร้อมใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล
- อย่าวางมัดจำในวันที่ไปดูบ้านครั้งแรก ไม่มีดีลไหนดีจนรอ 48 ชั่วโมงไม่ได้
เงินสดวันโอนและค่างวด กดเครื่องคิดเลขก่อนวางมัดจำ
คนซื้อบ้านมือสองพังเพราะสองเรื่อง ประเมินค่าซ่อมต่ำไป และลืมว่าวันโอนต้องมีเงินสดก้อนหนึ่งที่กู้ไม่ได้
- ส่วนต่างเงินดาวน์ เมื่อราคาประเมินของธนาคารต่ำกว่าราคาซื้อขาย
- ค่าจดทะเบียนโอน 0.01% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 0.01% ของวงเงินกู้ เมื่อเข้าเงื่อนไข 7 ล้านบาท
- ค่าประเมินหลักประกัน ค่าอากร ค่าประกันอัคคีภัย และประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อถ้าธนาคารขอ
- ค่ารีโนเวทก้อนแรกก่อนย้ายเข้า ก้อนที่คนลืมบ่อยสุด
- เงินสำรองอย่างน้อย 6 งวด เผื่อของที่มองไม่เห็นในวันตรวจ
กดตัวเลขจริงได้ที่เครื่องคำนวณสินเชื่อ ระบบจะบอกค่างวดต่อเดือน รายได้ขั้นต่ำที่ธนาคารจะรับ และเงินสดที่ต้องเตรียมในวันโอน แล้วกดซ้ำด้วยดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่น เพราะ MRR ของธนาคารไทยตอนนี้อยู่ที่ 6.50–7.30% ต่อปี ขณะที่โปรโมชั่น 3 ปีแรกอยู่แถว 2.5–4.5% ค่างวดปีที่ 4 คือตัวเลขที่คุณต้องผ่านให้ได้ ไม่ใช่ปีที่ 1
ลำดับการตัดสินใจ เทคนิคการเลือกบ้านมือสองย่อเหลือ 7 ขั้น
- ตั้งเพดานเงินสดวันโอนและค่างวดปีที่ 4 ก่อน แล้วค่อยออกไปหาบ้าน ไม่ใช่ทำกลับกัน
- คัดทำเลด้วยตัวเลขและไปดูซ้ำหลังฝนตก ทำเลที่ตกให้ตัดทิ้ง ไม่ต้องเข้าไปดูข้างใน
- เดินเช็กลิสต์ 40 จุด ถ่ายรูปทุกแผลพร้อมวันที่
- เจอรอยร้าวเชิงโครงสร้างหรือบ้านทรุดเอียง ให้เดินออก อย่าคิดว่าต่อรองลงมาแล้วจะคุ้ม
- จ้างวิศวกรตรวจ แล้วขอใบเสนอราคาซ่อมจากผู้รับเหมา 2 เจ้า
- กางราคา 4 ตัว บวกค่าซ่อมสูงสุด เทียบกับบ้านใหม่ในรัศมี 2 กิโลเมตร
- ต่อรองด้วยเอกสาร เขียนเงื่อนไขคืนมัดจำลงในสัญญา แล้วค่อยเซ็น
ข้อ 4 คือข้อที่คนพลาดมากที่สุด เพราะบ้านที่ทรุดมักถูกที่สุดและดูคุ้มที่สุด จนถึงวันที่ใบเสนอราคาไมโครไพล์มาถึงมือ
คำถามที่พบบ่อย
บ้านมือสองอายุกี่ปี ยังกู้ธนาคารได้อยู่
ธนาคารดูสภาพและราคาประเมินหลักประกันเป็นหลัก ไม่ได้ตัดที่อายุบ้านอย่างเดียว แต่บ้านยิ่งเก่า ธนาคารยิ่งประเมินต่ำและมักให้ระยะผ่อนสั้นลง ค่างวดต่อเดือนจึงสูงขึ้นแม้ราคาบ้านถูกกว่า ขอผลประเมินของธนาคารก่อนวางมัดจำก้อนใหญ่เสมอ
ตรวจบ้านมือสองเองพอไหม หรือต้องจ้างวิศวกร
ตรวจเองพอสำหรับคัดบ้านออก แต่ไม่พอสำหรับตัดสินใจซื้อ ค่าจ้างตรวจบ้านเดี่ยวเริ่มราว 4,500 บาท หรือราว 0.23% ของบ้าน 2 ล้านบาท วิธีประหยัดที่สุดคือใช้เช็กลิสต์คัดเองให้เหลือหลังเดียว แล้วค่อยจ้างตรวจหลังนั้น
ราคาบ้านมือสองต่อรองได้กี่เปอร์เซ็นต์
ไม่มีเปอร์เซ็นต์มาตรฐาน ใครบอกว่ามีคือกำลังเดา สิ่งที่กำหนดจริงคือระยะเวลาที่ประกาศขายมาแล้ว ความจำเป็นของผู้ขาย และมูลค่าความเสียหายที่คุณพิสูจน์ได้ด้วยใบเสนอราคา ตั้งตัวเลขจากค่าซ่อมที่มีเอกสารรองรับ แล้วเทียบกับราคาที่โอนจริงในโซน
ซื้อบ้านมือสองปี 2569 ยังได้ลดค่าโอนอยู่ไหม
ยังได้ ถ้าราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยและซื้อเพื่ออยู่อาศัย ค่าโอนและค่าจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% ตามมติ ครม. ที่ต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 แต่รายละเอียดปลีกย่อยมีเงื่อนไข ให้ตรวจกับสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนนัดวันโอน
บ้านทรุดกับพื้นทรุด ต่างกันอย่างไร ต้องกลัวแบบไหน
พื้นทรุดคือพื้นบางส่วนยุบในระนาบเดียวกัน มักเกิดกับพื้นวางบนดินหรือส่วนต่อเติม ซ่อมได้ด้วยงบที่คาดการณ์ได้ ส่วนบ้านทรุดเอียงคือทั้งโครงสร้างเอียงไปทางเดียวกัน สังเกตจากลูกแก้วที่กลิ้งทางเดียวกันทุกห้อง ประตูปิดไม่ลงทั้งหลัง และรอยร้าวเฉียงที่มุมช่องเปิด แบบหลังต้องให้วิศวกรประเมิน ค่าซ่อมฐานรากมักเป็นหลักแสนถึงหลักล้าน ถือเป็นเหตุผลเดินออก ไม่ใช่เหตุผลต่อรอง
อัปเดตล่าสุด 17 ส.ค. 2569