ครัวทรุด แยกให้ออกว่าทรุดปกติหรือกำลังวิบัติ ก่อนจ่ายค่าซ่อมผิดจุด

ครัวทรุดไม่ได้แปลว่าบ้านกำลังจะพัง และไม่ได้แปลว่าปล่อยไว้ได้ด้วย คนส่วนใหญ่แยกสองกรณีนี้ไม่ออกแล้วเลือกผิดทั้งสองทาง บางคนอุดรอยร้าวปีละครั้งทั้งที่โครงสร้างกำลังเอียงลงเรื่อย ๆ บางคนจ่ายค่าเสริมฐานรากหลักแสนทั้งที่มันแค่ทรุดเสมอกันตามธรรมชาติ เส้นแบ่งของสองอย่างนี้มีตัวเลขจริง และวัดเองได้ด้วยดินสอกับตลับเมตร

ครัวทรุดเป็นเรื่องปกติ จนถึงจุดที่มันไม่ปกติ

ส่วนต่อเติมมีฐานรากคนละชุด เสาเข็มคนละขนาด และน้ำหนักบรรทุกคนละแบบกับตัวบ้านเดิม มันจึงมีอัตราการทรุดตัวของมันเอง วิศวกรยอมรับเรื่องนี้ได้ ตราบใดที่มันทรุดลงเสมอกันทั้งแผ่น เกณฑ์ที่ใช้กันคือ ทรุดในระนาบเดียวกันไม่เกิน 3-5 เซนติเมตร ถือว่าปกติ งานที่ต้องทำคือซ่อมรอยต่อ ไม่ใช่ซ่อมฐานราก

สิ่งที่ไม่ปกติคือทรุดเอียง ทรุดล้มออกจากตัวบ้าน หรือทรุดเร็วผิดปกติ อันนี้เรียกว่าวิบัติทางโครงสร้าง และไม่หยุดเองถ้าไม่แก้ที่ใต้ดิน

อีกกรณีที่คนสับสนคือ ดินรอบบ้านลด ไม่ใช่ครัวทรุด กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแผ่นดินทรุดสะสมเฉลี่ยราวปีละ 2-3 เซนติเมตรจากการใช้น้ำบาดาลและการก่อสร้าง (มติชน) ถ้าตัวบ้านลงเข็มถึงชั้นทราย ตัวบ้านจะไม่ขยับ แต่ดินรอบ ๆ ลดลงทุกปี ผลคือเกิดโพรงใต้พื้น พื้นโรงรถต่ำลง ท่อหัก ทั้งที่โครงสร้างยังดี

ทำไมส่วนต่อเติมทรุด ทั้งที่ตัวบ้านไม่ทรุด

คำตอบอยู่ใต้ดิน ไม่ใช่ที่ฝีมือช่างปูกระเบื้อง

ชั้นดินเหนียวอ่อนกรุงเทพกินความลึกตั้งแต่ราว 2 ถึง 15 เมตร มีกำลังรับแรงเฉือนเพียง 10-25 kPa ส่วนชั้นทรายแน่นชั้นแรกที่รับน้ำหนักได้จริงอยู่ลึก 21-28 เมตร (SPN Soil Engineering) เสาเข็มบ้านในกรุงเทพชั้นในจึงยาว 21-25 เมตร สมุทรปราการ 25-30 เมตร ฝั่งธนบุรีลึกได้ถึง 28-32 เมตร

ทีนี้เทียบกับสิ่งที่ผู้รับเหมาต่อเติมเสนอ ส่วนใหญ่คือเข็มเหล็กเกลียวลึก 3-6 เมตร หรือเข็มสั้นตอกมือ ซึ่งจบอยู่กลางชั้นดินอ่อนพอดี มันไม่ได้ยืนบนอะไรเลย แต่แขวนตัวด้วยแรงเสียดทานในดินที่อ่อนที่สุด เรียกกันว่าเข็มลอย ตัวบ้านเดิมทรุดเข้าที่ไปนานแล้ว ส่วนต่อเติมยังทรุดต่อ ระยะห่างจึงสะสมทุกปี

นอกกรุงเทพตัวเลขต่างกันมาก เชียงใหม่ใช้เข็มราว 8-15 เมตร นครราชสีมาราว 6-12 เมตร ให้ถามผู้รับเหมาตรง ๆ ว่าเข็มลงลึกกี่เมตร แล้วบังคับให้ระบุลงในใบเสนอราคา

4 สาเหตุที่ทำให้ครัวทรุดเอียง ไม่ใช่ทรุดเสมอกัน

ต่อให้แยกโครงสร้างถูกวิธีแล้ว การทรุดเอียงก็ยังเกิดได้ จากสี่เรื่องนี้

1. จำนวน ขนาด หรือความลึกของเสาเข็มไม่พอ กับน้ำหนักโครงสร้างและวัสดุที่วางทับ ส่วนต่อเติมแบบนี้ทรุดเร็วกว่าปกติ รอยต่อมักฉีกให้เห็นภายในปีสองปีแรก
2. ฝากบางส่วนไว้กับตัวบ้านเดิม เช่น ก่อผนังชนผนังบ้าน วางพื้นบนคานคอดินเดิม ทำฐานรากซ้อนฐานรากเก่า หรือหล่อคอนกรีตติดกันโดยไม่มีแผ่นโฟมคั่น ผลคือด้านที่ชิดบ้านทรุดน้อยกว่าด้านริมนอกเพราะบ้านช่วยพยุงไว้ ส่วนต่อเติมจึงเอียงออก และแรงดึงถูกส่งกลับเข้าผนังบ้านเดิม
3. วางของหนักไม่สมดุล โดยเฉพาะเคาน์เตอร์หล่อคอนกรีต อ่างล้างจาน ตู้แช่ ซึ่งมักถูกวางชิดรั้ว อันเป็นด้านที่มีเสาเข็มน้อยที่สุด
4. ดินและฝีมืองานเข็มไม่สม่ำเสมอ เช่น ดินถมใหม่ หน้าดินยุบ ตอกเข็มลึกไม่เท่ากันในแปลงเดียวกัน ฐานรากแต่ละต้นจึงรับแรงไม่เท่ากันตั้งแต่วันแรก

ทั้งสี่ข้อมีตัวเร่งจากสิ่งแวดล้อมได้อีก น้ำท่วมขังทำให้ดินอิ่มน้ำ ท่อรั่วใต้พื้นชะดินจนเกิดโพรง หรือมีงานขุดลึกข้างบ้าน ถ้าครัวเพิ่งเริ่มทรุดเร็วขึ้นหลังเหตุการณ์เหล่านี้ ให้ถือเป็นเรื่องเร่งด่วน

อ่านรอยร้าวให้เป็น แยกทรุดจริงกับร้าวหลอก

ดูสามอย่าง คือทิศทางของรอย ความกว้าง และมันยังขยายอยู่หรือหยุดแล้ว

รอยที่แปลว่ากำลังทรุด

• รอยแนวเฉียงราว 45 องศา ลากออกจากมุมวงกบหรือมุมเสา เกิดจากฐานรากด้านหนึ่งจมกว่าอีกด้านแล้วดึงผนังให้ฉีก
• รอยเฉียงที่กว้างเกิน 0.5 มิลลิเมตร หรือขยายขึ้นเรื่อย ๆ ถือว่าโครงสร้างยังเคลื่อนตัวอยู่ (บ้านและสวน)
• รอยแยกตรงรอยต่อบ้านเดิมกับส่วนต่อเติมที่กว้างขึ้นทุกปี และพื้นสองฝั่งคนละระดับ
• พื้นเอียง วางลูกแก้วหรือขวดน้ำทรงกลมแล้วไหลไปทางเดิมทุกครั้ง
• ประตูหลังบ้านหรือหน้าต่างครัวที่เคยปิดสนิท เริ่มฝืดหรือมีช่องแสงลอดตรงมุม เพราะวงกบถูกบิด

รอยที่ไม่ได้แปลว่าทรุด

• รอยแนวนอนบาง ๆ ใต้ท้องคานตรงรอยต่อกับผนังก่อ เกิดจากการหดตัวของวัสดุคนละชนิด อุดวัสดุยืดหยุ่นแล้วทาสีทับจบ
• ลายงาแตกเป็นใยแมงมุมบนผิวฉาบ เป็นเรื่องของปูนฉาบและการบ่ม ไม่ใช่โครงสร้าง
• รอยแยกที่รอยต่อส่วนต่อเติมซึ่งกว้างคงที่ และพื้นสองฝั่งยังอยู่ระดับเดียวกัน

พิสูจน์ว่ามันยังขยับอยู่ไหม ทำเองได้ ไม่เสียเงิน

ขีดดินสอขวางปลายรอยร้าวทั้งสองข้าง เขียนวันที่กำกับ ถ่ายรูปโดยวางตลับเมตรหรือเหรียญสิบไว้ในเฟรมเพื่อเทียบขนาด ทำซ้ำทุก 30 วัน ติดต่อกัน 3 เดือน ถ้าปลายรอยยาวเลยเส้นดินสอหรือรอยกว้างขึ้น แปลว่ายังทรุดอยู่ ห้ามอุดปิด เพราะการอุดทำให้มองไม่เห็นอัตราการทรุด ถ้าไม่ขยับเลยตลอดสามเดือน แปลว่าจบรอบแล้ว ซ่อมผิวได้

ส่วนเกณฑ์ความเร่งด่วน ใช้ของ กทม. ตอนไล่ตรวจอาคาร 14,430 เคสภายใน 72 ชั่วโมงหลังแผ่นดินไหว 28 มีนาคม 2568 (The Standard) ระดับที่รอได้คือผนังร้าวแต่ผลักแล้วไม่โยก กระเบื้องหลุด สีลอก ระดับที่ต้องแจ้งทันทีคือผนังเอียงจนดูจะล้ม พื้นแอ่นเห็นเหล็กเสริม คานร้าวเฉียง เสาโก่งหรือคอนกรีตกะเทาะ

ค่าซ่อมครัวทรุดแต่ละระดับ จ่ายเท่าไหร่

งานซ่อมโครงสร้างไม่มีเรตกลาง ราคาขึ้นกับหน้างาน ทางเข้าออก และความลึกที่ต้องลง แต่ต้นทุนแต่ละชิ้นตรวจสอบได้ นี่คือตัวเลขที่ควรถือติดมือไปคุยกับผู้รับเหมา

ระดับ 1 ทรุดเสมอกัน ไม่เกิน 3-5 เซนติเมตร

งานคือซ่อมรอยต่อ ไม่ใช่ฐานราก เซาะร่องให้ได้แนวห่างสม่ำเสมอราว 1-2 เซนติเมตร อุดด้วยวัสดุยืดหยุ่นชนิดโพลียูรีเทน หรือปิดทับด้วยแผ่นโลหะหรือไม้ โดย ยึดฝั่งใดฝั่งหนึ่งเท่านั้น สองโครงสร้างทรุดคนละอัตรา ยึดสองฝั่งเมื่อไหร่มันจะดึงกันฉีกอีกรอบ งานระดับนี้อยู่ในหลักพัน ช่างทั่วไปทำได้ และต้องกลับมาทำซ้ำทุก 2-3 ปี

ระดับ 2 ทรุดเอียง แต่ยังไม่วิบัติ

อุดรอยร้าวไม่ช่วยแล้ว ต้องเสริมฐานราก วิธีมาตรฐานในพื้นที่แคบคือกดเสาเข็มไมโครไพล์ด้วยระบบไฮดรอลิกลงจนถึงชั้นทรายแน่น แล้วถ่ายน้ำหนักลงเข็มชุดใหม่ ไม่ต้องรื้อพื้นทั้งผืน

ตัวเลขที่เช็กได้ เสาเข็มไอไมโครไพล์ i22 รับน้ำหนักปลอดภัย 20-25 ตันต่อต้น ขายเป็นท่อนยาว 1.50 เมตร ราคาท่อนละ 400 บาท (N&T Micropile) ลงถึงชั้นทรายที่ 21 เมตรเท่ากับ 14 ท่อน หรือ ราว 5,600 บาทเฉพาะค่าวัสดุต่อหนึ่งจุด ค่าแรงติดตั้งเริ่มต้นที่ 8,000 บาท

ครัวขนาด 3x4 เมตรทั่วไปใช้ราว 4-8 จุด คูณเองได้ แล้วบวกค่าเจาะพื้น ค่าคานรัดหัวเข็ม ค่าออกแบบ และค่าวิศวกรควบคุมงาน ข้อควรระวังที่สำคัญที่สุดคือ อย่ารับใบเสนอราคาที่ไม่ระบุความลึกเข็มเป็นเมตร นั่นคือช่องลดต้นทุนที่ง่ายที่สุด และคุณจะเห็นผลอีกสามปีตอนที่เขาไม่รับสายแล้ว

ระดับ 3 วิบัติ เอียงออกจากบ้านและดึงโครงสร้างเดิม

เหลือสองทาง คือเสริมฐานรากทั้งชุดพร้อมดีดปรับระดับ กับทุบทิ้งแล้วสร้างใหม่แบบแยกโครงสร้างให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น ถ้าของเดิมผิดมาตรฐานมาตั้งแต่ฐานราก การทุบทำใหม่มักถูกกว่าและจบกว่า เพราะซ่อมของที่ผิดตั้งแต่ใต้ดินคือจ่ายสองรอบ ก่อนควักหลักแสนให้พื้นที่ 12 ตารางเมตร ลองใส่พิกัดบ้านในคะแนนทำเล ดูว่าทำเลรอบตัวได้กี่คะแนนจาก 100 แล้วเทียบกับประกาศในโซนเดียวกันบนแผนที่ ถ้าคุณคิดจะย้ายอยู่แล้ว การซ่อมให้พอขายได้อาจถูกกว่าการซ่อมให้อยู่ต่อ

ค่าตรวจถูกกว่าที่คิด จ้างวิศวกรตรวจบ้านทั้งหลังพร้อมรายงาน บ้านเดี่ยวต่ำกว่า 135 ตารางเมตรราว 6,000 บาทรวมตรวจสองครั้ง ทาวน์โฮมต่ำกว่า 120 ตารางเมตรราว 5,000 บาท (Fill Up Home)

เมื่อไหร่ต้องเรียกวิศวกร ไม่ใช่ผู้รับเหมา

ผู้รับเหมาขายงานก่อสร้าง วิศวกรขายคำวินิจฉัย งานเสริมฐานรากต้องเริ่มจากคำวินิจฉัยเสมอ เรียกวิศวกรทันทีถ้าเจอข้อใดข้อหนึ่งนี้

• รอยเฉียง 45 องศาที่กว้างเกิน 0.5 มิลลิเมตร หรือขยายภายใน 3 เดือนที่คุณเฝ้าดู
• พื้นครัวเอียงจนวางของแล้วไหล หรือส่วนต่อเติมเอียงออกจากบ้านจนเห็นด้วยตาเปล่า
• รอยร้าวลามเข้าผนังหรือเสาของตัวบ้านเดิม หรือเห็นเหล็กเสริมโผล่
• ทรุดเร็วขึ้นชัดเจนหลังน้ำท่วม หลังท่อรั่ว หรือหลังมีงานขุดลึกข้างบ้าน

งานเสริมฐานรากต้องมีวิศวกรที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม (ใบ กว.) ออกแบบและควบคุมงาน ขอสำเนาใบ กว. ก่อนวางมัดจำทุกครั้ง ถ้าผู้รับเหมาบอกว่างานเล็กไม่ต้องใช้ ให้ถือเป็นสัญญาณให้เดินออกมา อยากได้ความเห็นที่สอง วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทยฯ มีบริการคลินิกช่างให้ปรึกษาปัญหาโครงสร้าง ตรวจช่องทางติดต่อล่าสุดที่หน้าเว็บ วสท. อีกครั้งก่อนเดินทาง

ต่อเติมครัวให้ถูกกฎหมาย ไม่งั้นซ่อมเสร็จก็ยังขายไม่ได้

หลายบ้านซ่อมครัวจนเรียบร้อยแล้วมาติดตอนขาย เพราะส่วนต่อเติมไม่เคยขออนุญาต การขยายเนื้อที่พื้นชั้นใดชั้นหนึ่ง รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน เท่านั้นที่เป็นการดัดแปลงซึ่งไม่ต้องขออนุญาต ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ครัวหลังบ้าน 3x4 เมตรคือ 12 ตารางเมตร เกินเกณฑ์กว่าสองเท่าและมีเสาใหม่แน่นอน ต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลงอาคารกับสำนักงานเขตหรือเทศบาลก่อนลงมือ

ระยะร่นเป็นอีกเรื่องที่พลาดกันบ่อย ผนังทึบไม่มีช่องเปิดต้องห่างแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 50 เซนติเมตร ถ้ามีหน้าต่างหรือช่องระบายอากาศต้องห่างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ยกเว้นมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง และน้ำฝนจากหลังคาต้องตกในเขตที่ดินตัวเอง (สรุปกฎหมายต่อเติมบ้าน)

บทลงโทษไม่ใช่เรื่องเล่น ดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท และปรับรายวันอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาทจนกว่าจะแก้ไข ถ้าฝ่าฝืนคำสั่งระงับหรือรื้อถอน โทษขึ้นเป็น จำคุกไม่เกิน 6 เดือน ปรับไม่เกิน 100,000 บาท และปรับรายวันไม่เกินวันละ 30,000 บาท (ธรรมนิติ)

อีกข้อที่เจ้าของบ้านมักไม่รู้ว่าตัวเองมีสิทธิ์ ผู้รับจ้างต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่ปรากฏภายใน 5 ปีนับแต่วันส่งมอบ ถ้างานนั้นเป็นสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 600 แต่ต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่วันที่ความชำรุดปรากฏ อย่ารอดูอาการสามปีแล้วค่อยไปตามหาช่าง เก็บสัญญา ใบเสร็จ แบบก่อสร้าง และรูปถ่ายวันตอกเสาเข็มไว้ให้ครบตั้งแต่วันแรก นั่นคือหลักฐานชุดเดียวที่ใช้ได้จริง

ซื้อบ้านมือสอง ตรวจครัวต่อเติม 6 จุดก่อนวางมัดจำ

ผู้ขายทาสีทับรอยร้าวก่อนเปิดบ้านเป็นเรื่องปกติ สิ่งที่ทาสีทับไม่ได้คือระดับพื้นและรอยต่อ

1. ยืนคร่อมรอยต่อระหว่างตัวบ้านกับครัว ก้มมองแนวกระเบื้องกับแนวบัวพื้น ถ้าสองฝั่งคนละระดับ คือทรุดไปแล้ว
2. วางลูกแก้วหรือขวดน้ำทรงกลมบนพื้นครัว 3 จุด ถ้าไหลไปทางเดียวกันทุกครั้ง พื้นเอียงจริง
3. เปิดปิดประตูหลังบ้านและหน้าต่างครัวทุกบาน บานที่ฝืดหรือมีช่องแสงลอดที่มุม คือวงกบถูกบิด
4. ส่องใต้ซิงก์และแนวท่อน้ำทิ้ง คราบน้ำเก่าและรอยซ่อมท่อบอกว่าเคยหักจากการทรุด
5. เดินออกไปนอกบ้าน มองแนวผนังครัวจากด้านข้างเทียบกับแนวรั้ว การเอียงเห็นชัดจากมุมนี้ที่สุด
6. ขอดูแบบและใบอนุญาตดัดแปลงอาคารของส่วนต่อเติม ถ้าผู้ขายไม่มี แปลว่าไม่เคยขอ และภาระตกกับคุณตั้งแต่วันโอน

เรื่องเงินตามมาทันที ธนาคารประเมินหลักประกันโดยดูสภาพบ้านและส่วนต่อเติมประกอบ ส่วนต่อเติมที่ไม่มีใบอนุญาตหรือทรุดเห็นชัดมักไม่ถูกนับเข้ามูลค่าหลักประกัน วงเงินกู้จึงต่ำกว่าราคาซื้อขาย ควรกันเงินสดสำรองไว้ราว 10-20% ของราคาบ้าน ใส่ราคาจริงกับเงินดาวน์ที่มีลงในเครื่องคำนวณสินเชื่อ ดูค่างวดและเงินสดวันโอนก่อนเซ็นสัญญา และตรวจเอกสารสิทธิควบคู่ไปด้วยที่ โฉนดที่ดินมีกี่แบบ ต่างกันอย่างไร

เช็กลิสต์ตัดสินใจ เจอแบบไหนทำอะไรต่อ

• ทรุดเสมอกันไม่เกิน 3-5 ซม. รอยไม่ขยายใน 3 เดือน ซ่อมรอยต่อ ยึดข้างเดียว งบหลักพัน ยังไม่ต้องเรียกวิศวกร
• ทรุดเสมอกัน แต่รอยขยายทุกเดือน เรียกวิศวกรมาหาสาเหตุก่อน ห้ามอุดปิด
• เอียงไปทางเดียว รอยเฉียงกว้างเกิน 0.5 มม. เตรียมงบเสริมฐานรากด้วยไมโครไพล์ ต้องมีวิศวกรเซ็นแบบและระบุความลึกเข็มในสัญญา
• รอยลามเข้าเสาหรือผนังบ้านเดิม หยุดใช้พื้นที่นั้น เรียกวิศวกรทันที
• ส่วนต่อเติมไม่เคยขออนุญาต หรือผิดระยะร่น คุยกับสำนักงานเขตก่อนจ่ายค่าซ่อม ถ้าสุดท้ายต้องรื้อ เงินก้อนนั้นสูญเปล่า
• ส่งมอบงานยังไม่ถึง 5 ปี รวบรวมสัญญาและใบเสร็จ เรียกผู้รับจ้างรับผิดตามมาตรา 600 ก่อนควักเงินเอง
• กำลังจะซื้อบ้านหลังนี้ จ้างตรวจก่อนวางมัดจำ แล้วใช้รายงานเป็นเครื่องมือต่อรองราคา

คำถามที่พบบ่อย

ครัวทรุดกี่เซนติเมตรถึงเรียกว่าอันตราย

ทิศทางสำคัญกว่าตัวเลข ถ้าทรุดเสมอกันในระนาบเดียวไม่เกิน 3-5 เซนติเมตร ถือว่าปกติ แต่ถ้าเอียงไปด้านใดด้านหนึ่ง แค่ 2 เซนติเมตรก็อันตรายกว่า เพราะการเอียงแปลว่าฐานรากรับแรงไม่เท่ากันและจะเอียงต่อไปเรื่อย ๆ ดูอัตราการทรุดด้วย ถ้าเห็นความเปลี่ยนแปลงภายในไม่กี่เดือน คือเรื่องเร่งด่วน

ต่อเติมครัวใหม่ ใช้เสาเข็มแบบไหนถึงจะไม่ทรุด

เข็มต้องลงถึงชั้นดินที่รับน้ำหนักได้จริง ไม่ใช่จบกลางชั้นดินอ่อน ในกรุงเทพชั้นในชั้นทรายแน่นอยู่ลึก 21-28 เมตร ขณะที่เข็มเหล็กเกลียวที่นิยมใช้ต่อเติมลงได้เพียง 3-6 เมตร ถ้าเลือกเข็มสั้น ให้ยอมรับตั้งแต่แรกว่าจะทรุด แล้ววางแผนรอยต่อไว้ให้ซ่อมง่าย ถ้าอยากให้ทรุดใกล้เคียงตัวบ้าน ต้องใช้ไมโครไพล์ลงถึงชั้นทราย และแยกโครงสร้างออกจากบ้านเดิมทั้งฐานราก คาน และผนัง โดยคั่นด้วยวัสดุยืดหยุ่น ห้ามหล่อติดกัน ความลึกแต่ละพื้นที่ต่างกันมาก ให้เจาะสำรวจดินหรือถามวิศวกรในพื้นที่

บ้านมือสองที่ครัวทรุดแล้ว ควรต่อรองราคาลงเท่าไหร่

อย่าเดาเป็นเปอร์เซ็นต์ ให้แปลงเป็นตัวเลขงานซ่อมจริง จ้างวิศวกรตรวจ 5,000-8,500 บาทเพื่อให้ได้รายงานระบุสาเหตุและแนวทางแก้ แล้วขอใบเสนอราคาจากผู้รับเหมาเสริมฐานราก 2-3 เจ้าโดยระบุความลึกเข็มให้ตรงกัน ตัวเลขที่ได้คือฐานในการต่อรอง บวกข้อเท็จจริงว่าส่วนต่อเติมที่ไม่มีใบอนุญาตมักไม่ถูกนับเข้ามูลค่าหลักประกัน แปลว่าคุณต้องหาเงินสดมาเติมส่วนต่างเองอยู่แล้ว