เดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน 2569 จังหวัดไหนบ้าง — 69 จังหวัด 86,000 แปลง และ 8 จังหวัดที่ไม่ได้สิทธิ์

เดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน 2569 จังหวัดไหนบ้าง คำตอบคือ 69 จาก 77 จังหวัด แต่นั่นยังไม่ใช่คำตอบที่คุณเอาไปใช้ได้ เพราะโครงการนี้ไม่ได้เดินทั้งจังหวัด มันเดินเป็นตำบล เป็นอำเภอ ตามประกาศที่ปิดไว้ที่ที่ว่าการอำเภอและสำนักงานที่ดิน ถ้าคุณถือ น.ส.3 ก. อยู่แล้วนั่งรอให้เจ้าหน้าที่มาเคาะประตูบ้าน คุณมีสิทธิ์พลาดทั้งที่มีสิทธิ์ และปีงบประมาณ 2569 สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2569

ที่ดินสองแปลงติดกัน เนื้อที่เท่ากัน ทำเลเดียวกัน แปลงหนึ่งเป็นโฉนด อีกแปลงเป็น น.ส.3 ก. ราคาขายไม่เท่ากัน เพราะผู้ซื้อที่ต้องกู้ธนาคารซื้อแปลงหลังแทบไม่ได้เลย คุณจึงเหลือแต่ผู้ซื้อเงินสดที่รู้ว่าคุณไม่มีทางเลือกอื่น แล้วกดราคา โครงการเดินสำรวจคือรอบที่รัฐออกค่ารังวัดให้คุณทั้งก้อน

โครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน ปีงบ 2569 ให้อะไร และเหลือเวลาอีกเท่าไหร่

ประกาศกระทรวงมหาดไทยกำหนดจังหวัดที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่เพื่อออกโฉนดที่ดิน ลงวันที่ 28 ตุลาคม 2568 และประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 12 พฤศจิกายน 2568 เป้าหมายของปีงบประมาณ 2569 คือ 86,000 แปลง ใน 69 จังหวัด ด้วยงบประมาณ 321,241,900 บาท ตามรายงานของ ฐานเศรษฐกิจ

คำว่า "ฟรี" ในข่าวหมายถึงอะไรกันแน่ ต้องเข้าใจให้ตรง รัฐออกค่าเดินสำรวจและค่ารังวัดให้ คุณไม่ต้องยื่นคำขอรังวัดเอง ไม่ต้องรอคิว ไม่ต้องจ่ายค่าคนงานและค่าพาหนะเจ้าหน้าที่ แต่สิ่งที่รัฐทำแทนคุณไม่ได้คือการไปยืนชี้แนวเขตในแปลงของตัวเอง วันที่เจ้าหน้าที่ลงพื้นที่แล้วไม่มีใครมาชี้ งานจะข้ามแปลงคุณไป และปีนี้ไม่วนกลับมาอีก

ใส่บริบทให้เห็นขนาดของงานที่เหลือ ตั้งแต่ปี 2528 ถึง 2567 รวม 40 ปี กรมที่ดินเดินสำรวจออกโฉนดไปแล้ว 14,838,692 แปลง เนื้อที่ราว 71.2 ล้านไร่ ตามข้อมูลที่เผยแพร่โดย กรมประชาสัมพันธ์ ที่เหลืออยู่ตอนนี้คือแปลงที่ยากขึ้นทุกปี ทั้งเรื่องแนวเขต เรื่องทายาท และเรื่องพื้นที่ติดแนวป่า

เดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน 2569 จังหวัดไหนบ้าง และ 8 จังหวัดที่ไม่ได้สิทธิ์

เริ่มจากด้านที่เช็กง่ายกว่า 69 จังหวัดแปลว่ามี 8 จังหวัดที่ไม่อยู่ในโครงการเลย ได้แก่ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร สมุทรสงคราม แม่ฮ่องสอน และภูเก็ต เหตุผลที่กรมที่ดินให้ไว้มีสองข้อ กลุ่มปริมณฑลกับภูเก็ตออกเอกสารสิทธิ์ไปหนาแน่นแล้ว ส่วนแม่ฮ่องสอนมีเขตป่าไม้ครอบคลุมเกือบทั้งจังหวัด

ถ้าที่ดินคุณอยู่ใน 8 จังหวัดนี้ ไม่ต้องรอ ไม่ต้องตามข่าว ข้ามไปอ่านหัวข้อค่ารังวัดด้านล่างได้เลย เพราะทางเดียวของคุณคือยื่นคำขอเอง

อีก 69 จังหวัดที่เหลือก็ยังไม่ได้แปลว่าครอบคลุมทั้งจังหวัด ตัวประกาศเขียนกำกับไว้ชัด

เขตจังหวัดดังกล่าวไม่รวมท้องที่ที่ทางราชการได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร

ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 28 ตุลาคม 2568

หลังประกาศระดับจังหวัด กรมที่ดินยังกำหนดพื้นที่ลงไปอีกเป็นรายอำเภอและรายตำบล วิธีเช็กที่เร็วและแม่นที่สุดจึงไม่ใช่การไล่อ่านข่าว แต่คือโทรหรือเดินเข้าสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ แล้วถามประโยคเดียวว่า ตำบลนี้ อำเภอนี้ อยู่ในแผนเดินสำรวจปีงบ 2569 หรือไม่ และวันนัดคือวันไหน ถ้าเจ้าหน้าที่ตอบว่าอยู่ ให้ขอวันนัดเป็นลายลักษณ์อักษรหรือจดชื่อผู้ให้ข้อมูลไว้

คุณมีสิทธิ์ไหม หลักฐานที่ใช้ได้ และที่ดินที่ออกโฉนดให้ไม่ได้

หลายคนคิดว่าต้องมีเอกสารดี ๆ ก่อนถึงจะเข้าโครงการได้ ความจริงตรงกันข้าม โครงการนี้ออกแบบมาสำหรับคนที่เอกสารอ่อน กรุงเทพธุรกิจ สรุปกลุ่มหลักฐานที่กรมที่ดินรับไว้ดังนี้

• ใบจอง และใบเหยียบย่ำ
• น.ส.3 / น.ส.3 ก. / น.ส.3 ข
• น.ค.3 และ ก.ส.น.5
• ผู้ครอบครองและทำประโยชน์อยู่จริง แม้ไม่มีเอกสารใด ๆ เลย

ส่วนที่ดินที่ออกโฉนดให้ไม่ได้ ไม่ว่าคุณจะครอบครองมานานแค่ไหน คือ ที่สาธารณประโยชน์ ที่ป่า ที่เขา ที่ภูเขา และที่ดินสงวนหวงห้ามทุกประเภท ถ้าแปลงของคุณคาบเกี่ยวแนวป่า เตรียมใจไว้ว่าเจ้าหน้าที่อาจออกให้เฉพาะส่วนที่อยู่นอกแนว

เอกสารที่ต้องถือไปวันนั้นมีสามอย่าง บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และหลักฐานเกี่ยวกับที่ดินตัวจริง ถ้ายังไม่แน่ใจว่ากระดาษในมือคุณคือเอกสารประเภทไหน และแบบไหนซื้อขายจดทะเบียนได้จริง อ่าน โฉนดที่ดินมีกี่แบบ ต่างกันอย่างไร ก่อนไป จะได้ไม่ไปเถียงกับเจ้าหน้าที่หน้างาน

กรณีที่ทำให้งานค้างบ่อยที่สุดคือชื่อในเอกสารเป็นชื่อพ่อแม่ที่เสียชีวิตไปแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 คดีมรดกห้ามฟ้องเมื่อพ้น 1 ปี นับแต่ทายาทรู้หรือควรรู้ถึงการตาย และไม่ว่ากรณีใดห้ามฟ้องเมื่อพ้น 10 ปีนับแต่เจ้ามรดกตาย ทางแก้คือรีบไปศาลขอตั้งผู้จัดการมรดก เพราะเมื่อศาลตั้งแล้ว ถือว่าผู้จัดการมรดกครอบครองทรัพย์แทนทายาททุกคน อายุความสะดุดหยุดลง และถึงจะเดินเรื่องโอนใส่ชื่อทายาทได้

2 เอกสารที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุด และโครงการนี้ช่วยไม่ได้

ก่อนจะไปต่อ ต้องกันพลาดสองเรื่องที่คู่มือส่วนใหญ่ยังไม่อัปเดต ทั้งคู่ทำให้คนจ่ายเงินซื้อที่ดินที่โอนไม่ได้

โฉนดเพื่อการเกษตรของ ส.ป.ก. ไม่ใช่โฉนดที่ดิน

ส.ป.ก. ออกโฉนดเพื่อการเกษตรไปแล้ว 854,703 แปลง เนื้อที่ 9.31 ล้านไร่ ในปี 2567-2568 และตั้งเป้าปี 2569 อีก 200,000 แปลง ตามที่ ไทยรัฐ รายงาน เอกสารนี้หน้าตาเป็นทางการมาก แต่ที่ดินยังอยู่ในระบบปฏิรูปที่ดิน ไม่ได้กลายเป็น น.ส.4 และไม่ได้อยู่ในอำนาจกรมที่ดิน

ข้อจำกัดที่ต้องรู้ก่อนตกลงราคา ห้ามขายให้บุคคลทั่วไปใน 5 ปีแรกนับจากได้รับโฉนด หลังจากนั้นโอนได้เฉพาะคู่สมรส บุตร บิดามารดา พี่น้อง ลุงป้าน้าอา หรือหลาน ที่เป็นเกษตรกรหรือจะใช้ที่ดินทำเกษตร และการจดทะเบียนต้องทำที่สำนักงาน ส.ป.ก. ไม่ใช่สำนักงานที่ดิน ส่วนกำหนดแจ้งการครอบครองมีรายงานว่าขยายเป็น 9 ธันวาคม 2569 (NaYoo) ข้อนี้ให้ตรวจกับ ส.ป.ก. จังหวัดอีกครั้งก่อนยึดเป็นวันตาย

ถ้ามีคนเสนอขายที่ดินให้คุณแล้วบอกว่า "ออกโฉนดแล้ว" ให้พลิกดูหน่วยงานที่ออกเอกสารก่อนวางมัดจำทุกครั้ง ถ้าออกโดย ส.ป.ก. คุณจะจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินไม่ได้เลย ธนาคารทั่วไปก็ไม่รับจำนอง และถ้า ส.ป.ก. ตรวจพบว่าผู้ถือครองไม่ใช่เกษตรกร ก็เพิกถอนสิทธิได้

โฉนดชุมชนถูกยกเลิกไปแล้วเมื่อ 7 พฤษภาคม 2569

ครม. มีมติเมื่อ 5 พฤษภาคม 2569 ให้ยกเลิกระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการจัดให้มีโฉนดชุมชน พ.ศ. 2553 และราชกิจจานุเบกษาประกาศระเบียบยกเลิกเมื่อ 7 พฤษภาคม 2569 ขณะนั้นยังมีชุมชนที่เดินตามนโยบายนี้อยู่ราว 196 ชุมชน จาก 468 ชุมชน ในโครงการนำร่อง ตามรายงานของ The Active

แปลเป็นภาษาคนซื้อที่ดิน วันนี้ถ้ามีใครเสนอขายที่ดินราคาถูกโดยบอกว่า "มีโฉนดชุมชน" ให้ถือว่าไม่มีเอกสารสิทธิ์ ไม่ใช่มีเอกสารอีกแบบหนึ่ง

วันที่เจ้าหน้าที่ลงพื้นที่ คุณต้องทำอะไรบ้าง

1. ติดตามประกาศระดับอำเภอและตำบล พร้อมวันนัดจากสำนักงานที่ดิน อย่าอ้างอิงแค่ข่าวระดับจังหวัด
2. เตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และหลักฐานที่ดินตัวจริง ไม่ใช่สำเนา
3. อยู่ในพื้นที่เพื่อพาเจ้าหน้าที่รังวัดชี้แนวเขตที่ดินของตัวเองให้ชัดเจน
4. นัดเจ้าของที่ดินข้างเคียงมารับรองแนวเขตในวันเดียวกัน
5. รับโฉนดตามที่สำนักงานที่ดินแจ้ง แล้วตรวจชื่อ เนื้อที่ และรูปแปลงให้ตรงกับที่ชี้ไว้

สาเหตุอันดับหนึ่งที่ทำให้งานค้างคือแนวเขตไม่ตรงกับเพื่อนบ้าน อย่ารอไปเถียงกันหน้าเจ้าหน้าที่ ไปเดินแนวรั้ว คันนา หรือต้นไม้หมายเขตกับเจ้าของแปลงข้างเคียงล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งสัปดาห์ ถ้ามีจุดที่เห็นไม่ตรงกัน เคลียร์ให้จบก่อน หรืออย่างน้อยรู้ล่วงหน้าว่าจะเจอข้อโต้แย้งตรงไหน

อีกเรื่องที่ต้องจัดการควบคู่กันคือทางเข้าออก โฉนดออกได้แม้ที่ดินไม่ติดทางสาธารณะ แต่แปลงตาบอดขายยากและกู้ไม่ผ่าน ป.พ.พ. มาตรา 1349 ให้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมขอ "ทางจำเป็น" ผ่านแปลงข้างเคียงได้ แต่ต้องเลือกทางที่เสียหายน้อยที่สุดและต้องจ่ายค่าทดแทน ส่วน มาตรา 1350 ใช้กับกรณีที่ดินตาบอดเพราะการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนจากแปลงใหญ่เดิม กรณีหลังนี้เรียกทางเดินได้บนแปลงที่แบ่งแยกกันมาเท่านั้น และไม่ต้องเสียค่าทดแทน

จุดที่คนพลาดกันมากคือ ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย ไม่ได้จดทะเบียนไว้หลังโฉนด ผู้ซื้อรายถัดไปและธนาคารเปิดสารบัญจดทะเบียนแล้วจะไม่เห็นอะไรเลย และยังมองว่าที่ดินคุณตาบอดอยู่ดี ถ้าอยากให้ขายต่อและจำนองได้จริง ต้องผลักให้เจ้าของแปลงข้างเคียงยอม จดทะเบียนภาระจำยอม ซึ่งค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาทถ้าไม่มีค่าตอบแทนกัน ตามอัตราของ กรมที่ดิน

ถ้าอำเภอคุณไม่อยู่ในแผน ยื่นรังวัดเองเสียเท่าไหร่

นี่คือตัวเลขที่คนกลัวเกินความจริงจนยอมถือ น.ส.3 ก. ต่อไปอีกสิบปี ค่ารังวัดที่ดินคิดตามจำนวนวันทำการ ไม่ได้คิดตามมูลค่าที่ดิน แปลงราคาสิบล้านกับแปลงราคาสองแสนที่เนื้อที่เท่ากันจ่ายเท่ากัน อัตรารวมโดยประมาณที่ กรมที่ดิน เผยแพร่ไว้เป็นดังนี้

• เนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ ใช้เวลา 1 วัน รวมประมาณ 3,530 บาท
• ไม่เกิน 15 ไร่ ใช้เวลา 2 วัน รวมประมาณ 6,810 บาท
• ไม่เกิน 30 ไร่ ใช้เวลา 3 วัน รวมประมาณ 10,090 บาท
• แปลงเกิน 50 ไร่ หรือที่ดินสวนผลไม้และเขตพิเศษ อาจเพิ่มวันทำการอีก 1 วัน

รายการย่อยที่ประกอบกันเป็นยอดข้างบน ค่าธรรมเนียมรังวัดโฉนด 40 บาทต่อแปลงต่อวัน (น.ส.3 และ น.ส.3 ก. คิด 30 บาทต่อแปลงต่อวัน) ค่าหลักเขต 15 บาทต่อหลักตามจำนวนที่ใช้จริง ค่าส่งหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียงทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ 200 บาท ค่าคนงานรังวัด 420 บาทต่อคนต่อวัน ค่าพาหนะเจ้าหน้าที่และคนงานไม่เกิน 1,600 บาทต่อวัน และค่าเบี้ยเลี้ยงผู้ควบคุมงานไม่เกิน 50 บาทต่อวัน

ตัดสินใจจากตัวเลขนี้ให้ตรงไปตรงมา เงิน 3,530 บาทสำหรับที่ดิน 5 ไร่ ไม่ใช่จำนวนที่ควรทำให้คุณยอมถือเอกสารที่ธนาคารไม่รับต่อไปอีกหลายปี ส่วนต่างราคาขายระหว่างแปลงที่มีโฉนดกับแปลงเดียวกันที่ยังเป็น น.ส.3 ก. มากกว่านั้นหลายสิบเท่า สิ่งที่โครงการเดินสำรวจให้คุณจึงไม่ใช่เงินก้อนใหญ่ แต่คือการไม่ต้องรอคิวและไม่ต้องเดินเรื่องเอง

ได้โฉนดแล้วมูลค่าเปลี่ยนยังไง

โฉนดไม่ได้ทำให้ที่ดินคุณแพงขึ้นเพราะกระดาษสวยกว่า มันแพงขึ้นเพราะเปลี่ยนกลุ่มคนที่ซื้อคุณได้ จากผู้ซื้อเงินสดล้วน กลายเป็นผู้ซื้อที่ยื่นกู้ธนาคารได้

ธนาคารรัฐเขียนเงื่อนไขหลักประกันไว้ตรง ๆ ว่าต้องตั้งอยู่ในแหล่งชุมชนที่มีความเจริญ มีไฟฟ้า ประปา และทางสาธารณะเข้าถึง ตามหน้าผลิตภัณฑ์สินเชื่อเคหะของ ธนาคารออมสิน ส่วนวงเงิน ที่ดินเปล่าในทางปฏิบัติกู้ได้เพียง 50-80% ของราคาประเมิน (ProProperty) ผู้ซื้อจึงต้องมีเงินสดของตัวเองเสมอ ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ขายควรรู้ก่อนตั้งราคา

ถ้าที่ดินคุณเป็นที่เกษตร ช่องทางที่ผู้ซื้อกู้ซื้อที่ดินได้ตรง ๆ โดยไม่ต้องปลูกบ้านคือสินเชื่อเกษตรวิวัฒน์ของ ธ.ก.ส. วงเงินสัญญาแรกสูงสุด 8 ล้านบาท เนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่ ให้กู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน ดอกเบี้ยปีที่ 1-5 เท่ากับ MRR-2% โดยใช้ที่ดินที่ซื้อจดจำนองเป็นหลักประกัน และจดจำนองได้ก็ต่อเมื่อเป็นโฉนดเท่านั้น

ก่อนประกาศขาย เอาพิกัดแปลงไปใส่ใน คะแนนทำเล แล้วเก็บผลลัพธ์ไว้ใช้กับผู้ซื้อ คะแนน 0-100 ที่คำนวณจากจุดสนใจจริง 88,000 จุดคือวิธีพิสูจน์เงื่อนไข "แหล่งชุมชนที่มีความเจริญ" ล่วงหน้า แทนที่จะรอให้เจ้าหน้าที่สินเชื่อไปดูเองแล้วปฏิเสธ และให้ผู้ซื้อกดดูค่างวดจริงใน เครื่องคำนวณสินเชื่อ ซึ่งมีโปรไฟล์สินเชื่อที่ดินอยู่แล้ว ไม่ใช่โปรไฟล์สินเชื่อบ้าน

เหตุผลที่ต้องเตรียมของพวกนี้ให้ครบคือปีนี้ธนาคารเข้มขึ้นจริง ซีอีโอศุภาลัยคาดว่าอัตราปฏิเสธสินเชื่อปี 2569 อาจแตะ 17% จาก 15% ในปีก่อน ตามข้อมูลที่ REIC รวบรวมไว้ ดีลที่ล่มเพราะผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านคือความเสี่ยงของผู้ขาย ไม่ใช่แค่ของผู้ซื้อ

ทำไมโฉนดที่ได้ในปี 2569 มีค่ากว่าโฉนดที่ได้ปี 2570

บัญชีราคาประเมินที่ดินรอบปัจจุบัน 2566-2569 หมดอายุ 31 ธันวาคม 2569 กรมธนารักษ์เตรียมประกาศรอบใหม่ 2570-2573 ที่ครอบคลุม 37 ล้านแปลงทั่วประเทศ ในวันที่ 1 ธันวาคม 2569 และเริ่มใช้ 1 มกราคม 2570 อธิบดีระบุว่างานคืบหน้าแล้วราว 85% และราคาจะปรับขึ้นเฉลี่ย ไม่ต่ำกว่า 10% เทียบกับรอบเดิมที่เคยขึ้น 8.93% ตามรายงานของ กรุงเทพธุรกิจ

อย่ารีบสรุปว่าดีหรือไม่ดี มันมีสองด้านและคุณต้องเลือกอย่างตั้งใจ ราคาประเมินที่สูงขึ้นทำให้ผู้ซื้อกู้ได้วงเงินมากขึ้น เพราะธนาคารคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน แต่ฐานเดียวกันนี้ก็ดันค่าธรรมเนียมโอน 2% และภาษีที่ดินรายปีให้สูงขึ้นทันทีเช่นกัน ถ้าจะโอนให้ลูกหลานอยู่แล้ว การปิดจ็อบก่อนสิ้นปีถูกกว่า ถ้าจะขายให้คนที่ต้องกู้ รอปีหน้าอาจช่วยให้ดีลผ่านง่ายขึ้น

และอย่าเผลอไปคิดว่าจะได้ค่าโอน 0.01% ตามข่าว มาตรการที่ ครม. ต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 ให้สิทธิเฉพาะบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ห้องชุด และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินเปล่าไม่เข้าเงื่อนไข ยังเสียค่าโอน 2% ของราคาประเมิน เต็มอัตรา (ไทยพีบีเอส) ส่วนภาษีรายปีที่คิดจากฐานเดียวกัน ดูวิธีคำนวณได้ที่ ภาษีที่ดินเปล่า เสียเท่าไหร่

เช็กราคาประเมินแปลงตัวเองก่อนตั้งราคาขาย กรมธนารักษ์เปิดระบบ D-Value เมื่อ 24 มิถุนายน 2569 ให้ค้นราคาประเมินรายแปลงผ่านแผนที่ภาพถ่ายดาวเทียมได้โดยไม่ต้องรู้เลขโฉนดหรือเลข น.ส.3 ก. ยืนยันตัวตนด้วย ThaiD หรือเป๋าตัง และขอหนังสือรับรองแบบดิจิทัลได้ใน 4 ขั้นตอน ใช้เวลาไม่ถึง 10 นาที ซึ่ง ธอส. ธ.ก.ส. และกรุงไทย รับใช้ประกอบการยื่นกู้ ตามรายงานของ THE STANDARD

---

เช็กลิสต์ก่อนวันนัดเดินสำรวจ

• โทรถามสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ ว่าตำบลและอำเภอของคุณอยู่ในแผนปีงบ 2569 หรือไม่ ปีงบสิ้นสุด 30 กันยายน 2569
• พลิกดูว่าเอกสารในมือออกโดยกรมที่ดินหรือ ส.ป.ก. ถ้าเป็นโฉนดเพื่อการเกษตร คุณอยู่คนละระบบ คนละสำนักงาน
• ถ้าชื่อในเอกสารเป็นชื่อผู้ตาย ไปศาลขอตั้งผู้จัดการมรดกก่อน อย่าปล่อยให้พ้น 1 ปี
• เดินแนวเขตกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงล่วงหน้า และนัดให้เขามารับรองแนวเขตในวันเดียวกัน
• เตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานที่ดินตัวจริง แล้วไปยืนชี้แนวเขตด้วยตัวเอง
• ถ้าแปลงไม่ติดทางสาธารณะ เจรจาให้จบเป็นการจดทะเบียนภาระจำยอม ไม่ใช่ข้อตกลงปากเปล่า
• ถ้าอำเภอคุณไม่อยู่ในแผน ตั้งงบ 3,530-10,090 บาทตามเนื้อที่ แล้วยื่นคำขอรังวัดเองที่สำนักงานที่ดิน
• ก่อนตั้งราคาขาย เช็กราคาประเมินใน D-Value และเก็บคะแนนทำเลไว้ให้ผู้ซื้อใช้ยื่นกู้

คำถามที่พบบ่อย

เดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน 2569 ต้องเสียเงินไหม

ในส่วนของการเดินสำรวจและรังวัดตามโครงการ รัฐเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายด้วยงบประมาณ 321,241,900 บาท คุณไม่ต้องยื่นคำขอรังวัดและไม่ต้องจ่ายค่าคนงานหรือค่าพาหนะเจ้าหน้าที่ ส่วนค่าธรรมเนียมและค่าอากรในขั้นตอนออกเอกสารสิทธิ์ให้สอบถามกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่อีกครั้ง เพราะแต่ละกรณีไม่เหมือนกัน

เปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็นโฉนดแล้วขายได้เลยไหม

ขายได้ และนี่คือเหตุผลหลักที่ควรทำ เพราะโฉนดจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินได้ตามปกติและใช้จดจำนองกับธนาคารได้ แต่ราคาที่คุณจะได้ยังขึ้นกับทางเข้าออกและสาธารณูปโภคด้วย ถ้าแปลงยังตาบอด ผู้ซื้อจะกู้ไม่ผ่านอยู่ดี ให้เคลียร์เรื่องภาระจำยอมควบคู่ไปกับการออกโฉนด

ที่ดิน ส.ป.ก. เข้าโครงการเดินสำรวจออกโฉนดได้ไหม

ไม่ได้ ที่ดินในระบบปฏิรูปที่ดินอยู่ในอำนาจของ ส.ป.ก. ไม่ใช่กรมที่ดิน โครงการนี้จึงไม่แปลง ส.ป.ก. 4-01 เป็นโฉนดที่ดิน และโฉนดเพื่อการเกษตรที่ ส.ป.ก. ออกให้ก็ยังไม่ใช่ น.ส.4 ซื้อขายกับบุคคลทั่วไปไม่ได้ใน 5 ปีแรก และหลังจากนั้นก็โอนได้เฉพาะในกลุ่มเครือญาติที่เป็นเกษตรกร

ครอบครองมา 30 ปี แต่ไม่มีเอกสารอะไรเลย ขอโฉนดได้ไหม

มีสิทธิ์เข้าโครงการ เพราะกรมที่ดินระบุกลุ่มผู้ครอบครองและทำประโยชน์ที่ไม่มีหลักฐานไว้ด้วย แต่ต้องพิสูจน์สิทธิให้ได้ และที่ดินต้องไม่ใช่ที่สาธารณประโยชน์ ที่ป่า ที่เขา ที่ภูเขา หรือที่ดินสงวนหวงห้าม บางกรณีที่พิสูจน์สิทธิไม่ผ่าน จะได้เป็นการบันทึกตำแหน่งที่ดินเข้าฐานข้อมูลดิจิทัลของรัฐแทน ไม่ใช่โฉนด

ตำบลของฉันไม่อยู่ในแผนปีนี้ รอปีหน้าดีไหม

รอได้ถ้าคุณไม่รีบขายและไม่ต้องใช้ที่ดินค้ำประกัน แต่ให้รู้ว่าไม่มีใครรับประกันว่าอำเภอคุณจะถูกบรรจุในแผนปีถัดไป ถ้าแปลงไม่เกิน 5 ไร่ ต้นทุนยื่นเองอยู่ที่ราว 3,530 บาท ซึ่งน้อยกว่าส่วนต่างราคาขายที่คุณเสียไปจากการถือเอกสารที่ธนาคารไม่รับ คำนวณสองตัวเลขนี้เทียบกันแล้วค่อยตัดสินใจ

เมื่อได้โฉนดแล้ว ก่อนตั้งราคา ลองไล่ดูประกาศขายที่ดินจริงในจังหวัดและอำเภอเดียวกันที่ หน้ารวมที่ดิน เทียบราคาต่อไร่กับแปลงที่มีทางเข้าออกและสาธารณูปโภคใกล้เคียงกับของคุณ นั่นคือราคาตลาดจริง ไม่ใช่ราคาที่เพื่อนบ้านเล่าให้ฟังว่าขายได้เมื่อสามปีก่อน