กู้ซื้อที่ดินเปล่า 2569: ข่าว "กู้ 100% ไม่ต้องดาวน์" ไม่รวมที่ดิน แล้วต้องมีเงินสดเท่าไหร่

กู้ซื้อที่ดินเปล่า ธนาคารไม่ได้ให้ 100% และจะไม่ให้ ต่อให้พาดหัว "กู้บ้าน 100% ไม่ต้องดาวน์" กลับมาอีกรอบในปี 2569 ก็ตาม เพราะประกาศฉบับที่ทุกคนอ้างถึงเขียนคำว่า "สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย" ไม่ได้เขียนคำว่า "ที่ดิน" สักที่เดียว

ตัวเลขที่ต้องรู้ก่อนวางมัดจำมีตัวเดียว ธนาคารให้กู้ที่ดินเปล่าราว 50-80% ของราคาประเมิน ไม่ใช่ของราคาที่คุณตกลงกับผู้ขาย และราคาประเมินราชการเองก็ต่ำกว่าราคาตลาดอยู่แล้ว 30-40% พอคูณสองชั้นนี้เข้าด้วยกัน ที่ดิน 3 ล้านบาทอาจต้องใช้เงินสดของคุณเอง 1.4-2 ล้านบาท ไม่ใช่ศูนย์

ข่าว "กู้ 100% ไม่ต้องดาวน์" ถึง 30 มิ.ย. 2570 แต่ประกาศไม่ได้เขียนถึงที่ดิน

ธปท. ประกาศเมื่อ 14 พ.ค. 2569 ขยายการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมสิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569 เป็น 30 มิ.ย. 2570 มีผลกับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 เนื้อมาตรการมีสามข้อ

• เพดาน LTV 100% กรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ใช้ได้ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
• กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ใช้ได้ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก
• ครอบคลุมเฉพาะ "สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง" เช่น Top-up และรีไฟแนนซ์

อ่านข้อสามอีกรอบ คำว่า "ที่อยู่อาศัย" คือกำแพงที่กันที่ดินเปล่าออกไปทั้งหมด แปลงที่ไม่มีอาคารและไม่มีแผนปลูกสร้างแนบมาด้วยไม่ถูกนับเป็นสินเชื่อประเภทนี้ ธนาคารจึงกลับไปใช้เกณฑ์ที่ดินของตัวเอง ซึ่งเข้มกว่าและไม่มีมาตรการรัฐมาช่วย

อีกความเชื่อที่ควรทิ้งคือ "รออีกนิดให้ดอกเบี้ยลง" กนง. มีมติเอกฉันท์ 7 ต่อ 0 คงดอกเบี้ยนโยบายที่ 1.00% เมื่อ 24 มิ.ย. 2569 พร้อมปรับคาดการณ์ GDP ปี 2569 ขึ้นเป็น 2.3% ดอกเบี้ยอยู่จุดต่ำสุดของรอบแล้ว และตัวเลขเศรษฐกิจถูกปรับขึ้น ไม่ใช่ลง

กู้ซื้อที่ดินเปล่า ธนาคารให้กี่เปอร์เซ็นต์ และเงินสดจริงที่ต้องเตรียม

ในทางปฏิบัติธนาคารให้วงเงินกู้ที่ดินเปล่าราว 50-80% ของราคาประเมิน เพราะที่ดินเปล่าสภาพคล่องต่ำเมื่อต้องบังคับหลักประกัน (ProProperty) ส่วน ธ.ก.ส. เขียนเพดานนี้ไว้ตรง ๆ ว่าให้กู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินแปลงที่ซื้อ

จุดที่คนพลาดคือคำว่า "ราคาประเมิน" ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงราว 30-40% และกรมธนารักษ์เพิ่งตั้งเป้าบีบส่วนต่างให้เหลือ 15-20% ในรอบบัญชีถัดไป (กรุงเทพธุรกิจ) วันนี้ส่วนต่างยังกว้าง และคนที่ต้องอุดด้วยเงินสดคือคุณ

ใส่ตัวเลขจริงดู สมมติคุณตกลงซื้อที่ดิน 3,000,000 บาท ราคาประเมินของแปลงนั้นน่าจะอยู่ราว 2,000,000 บาท

• ธนาคารอนุมัติเต็มเพดาน 80% ของราคาประเมิน = 1,600,000 บาท คิดเป็นเพียง 53% ของเงินที่คุณต้องจ่ายจริง
• ถ้าได้แค่ 50% = 1,000,000 บาท คิดเป็น 33% ของราคาซื้อขาย
• เงินสดที่ต้องมีเอง 1,400,000 ถึง 2,000,000 บาท ก่อนบวกค่าธรรมเนียมใด ๆ

แล้วยังมีเงินก้อนวันโอนอีกชั้น ที่ดินเปล่าไม่เข้ามาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% ที่ ครม. ต่ออายุถึง 30 มิ.ย. 2570 เพราะมาตรการนั้นให้สิทธิ์เฉพาะบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด (ไทยพีบีเอส) ที่ดินเปล่ายังเสียค่าโอน 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ เต็มอัตรา ในตัวอย่างข้างบนคือ 40,000 บวกอีก 16,000 บาท กดตัวเลขของแปลงตัวเองได้ที่ เครื่องคำนวณสินเชื่อ ซึ่งรวมค่างวด รายได้ขั้นต่ำ และเงินสดวันโอนไว้หน้าเดียว

อย่าเดาราคาประเมิน กรมธนารักษ์เปิดระบบ D-Value เมื่อ 24 มิ.ย. 2569 ให้ค้นราคาประเมินรายแปลงผ่านแผนที่ดาวเทียมได้เองโดยไม่ต้องมีเลขโฉนด ยืนยันตัวตนด้วย ThaiD หรือเป๋าตัง และขอหนังสือรับรองดิจิทัลได้ใน 4 ขั้นตอน ไม่ถึง 10 นาที โดย ธอส. ธ.ก.ส. และกรุงไทย รับใช้ยื่นกู้ (THE STANDARD)

ธอส. ออมสิน ธ.ก.ส. ใครปล่อยกู้ "ซื้อที่ดิน" บ้าง

หน้าผลิตภัณฑ์ของธนาคารไม่เคยเขียนว่า "ไม่ปล่อยกู้ที่ดินเปล่า" ตรง ๆ คุณต้องไล่อ่านรายการ "วัตถุประสงค์การกู้" เอง นี่คือผลจากการไล่อ่านมาให้ครบทั้งสามแห่ง

ธอส. รับเฉพาะที่ดินที่มีอาคารหรือมีแผนปลูกสร้าง

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ปี 2569 ของ ธอส. เขียนวัตถุประสงค์กรณีกู้ใหม่ไว้ 3 ข้อ คือ ซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด, ปลูกสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร และต่อเติมซ่อมแซมอาคาร ไม่มีข้อไหนเป็นที่ดินเปล่า ทางเข้าเดียวคือข้อสอง ซึ่งต้องแนบแบบแปลนและสัญญาผู้รับเหมา ดอกเบี้ยกรณีทำ MRTA/MLTA ปีที่ 1 เท่ากับ 2.40% ปีที่ 2 เท่ากับ 3.40% ปีที่ 3 เท่ากับ MRR−2.445% ปีที่ 4 เป็นต้นไปเท่ากับ MRR−0.50% ผ่อนสูงสุด 40 ปี อายุผู้กู้รวมระยะเวลากู้ไม่เกิน 70 ปี โครงการนี้รับคำขอถึง 30 ก.ย. 2569 และต้องทำนิติกรรมภายใน 30 ต.ค. 2569 เหลือเวลาราว 6 สัปดาห์

ออมสิน ทุกวัตถุประสงค์มีคำว่า "อาคาร" อยู่ในนั้น

สินเชื่อเคหะ ธนาคารออมสิน มี 4 วัตถุประสงค์ และทั้งสี่ข้อผูกกับอาคารหมด ได้แก่ ซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด, ปลูกสร้างหรือต่อเติมซ่อมแซม, ซื้อที่ดินที่มีอาคารของตนเองอยู่แล้ว และไถ่ถอนจำนองพร้อมปลูกสร้าง ที่ดินเปล่าล้วนจึงไม่เข้าเงื่อนไข แต่ถ้าเข้าเกณฑ์ วงเงินสูงถึง 110% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดต่ำกว่า ผ่อนได้ถึง 40 ปี

ธ.ก.ส. เกษตรวิวัฒน์ ช่องทางเดียวที่เขียนว่า "ซื้อที่ดิน" ตรง ๆ

สินเชื่อเกษตรวิวัฒน์ของ ธ.ก.ส. เป็นผลิตภัณฑ์เดียวในสามแห่งที่ระบุวัตถุประสงค์สัญญาที่ 1 ว่า "เพื่อเป็นค่าลงทุนซื้อที่ดินการเกษตร" โดยไม่ต้องมีอาคาร

• วงเงินสัญญาที่ 1 สูงสุด 8 ล้านบาท เนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่
• ให้กู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินแปลงที่ซื้อ ผู้กู้ต้องมีเงินของตัวเองอย่างน้อย 20%
• ใช้ที่ดินแปลงที่ซื้อจดจำนองเป็นหลักประกัน
• ดอกเบี้ยปีที่ 1-5 เท่ากับ MRR−2% ต่อปี ปีที่ 6 เป็นต้นไปกลับไปเป็น MRR เต็ม
• ผ่อนไม่เกิน 20 ปี อายุผู้กู้รวมระยะเวลากู้ไม่เกิน 70 ปี
• กลุ่มเป้าหมายคือข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ และเจ้าหน้าที่รัฐ อายุตั้งแต่ 50 ปีแต่ไม่เกิน 59 ปี

อ่านสองข้อสุดท้ายให้ดี ส่วนลด 2 จุดหมดอายุตอนขึ้นปีที่ 6 ไม่ใช่ตลอดสัญญา ถ้าผ่อน 20 ปีแปลว่า 15 ปีหลังจ่ายอัตราเต็ม ให้คำนวณความสามารถผ่อนบนสมมติฐาน MRR เต็มตั้งแต่วันแรก และถ้าอายุยังไม่ถึง 50 ปี ผลิตภัณฑ์นี้ไม่ใช่ของคุณ ให้ถามสาขาว่ามีตัวอื่นรองรับไหมก่อนไปวางมัดจำ

ยื่นเป็นแพ็กเกจ "ซื้อที่ดิน + ปลูกสร้าง" ได้วงเงินสูงกว่าที่ดินเปล่าล้วน

ถ้าจะปลูกบ้านบนแปลงนั้นอยู่แล้ว อย่ายื่นแยกสองรอบ เพราะเพดานต่างกันชัดเจน ที่ดินเปล่าล้วนได้ 50-80% ของราคาประเมิน แต่ค่าก่อสร้างกู้ได้ 80-100% ของใบเสนอราคาผู้รับเหมา และเมื่อรวมเป็นแพ็กเกจ เพดานขยับขึ้นราว 90% ของราคาประเมินที่ดินบวกค่าก่อสร้าง (ProProperty) ผลพลอยได้ที่สำคัญกว่านั้นคือสินเชื่อของคุณจะถูกจัดเป็น "สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย" ซึ่งเป็นประเภทเดียวที่การผ่อนคลาย LTV เขียนถึง เตรียมไปวันยื่นคือ

• แบบแปลนบ้านที่สถาปนิกเซ็นรับรอง
• ใบเสนอราคาผู้รับเหมาแบบแยกงวดงาน
• สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง
• เอกสารสิทธิ์ตัวจริง พร้อมสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด

ข้อแลกเปลี่ยนคือธนาคารทยอยเบิกค่าก่อสร้างเป็นงวดตามความคืบหน้า ไม่ได้จ่ายก้อนเดียว และคุณต้องลงมือสร้างจริงตามกำหนด ถ้าแผนคือซื้อเก็บไว้ก่อนแล้วค่อยคิดทีหลัง แพ็กเกจนี้ไม่เหมาะ

อย่าเทียบแค่ส่วนลด ให้เทียบ MRR เพราะ 13 ธนาคารห่างกัน 3.1 จุด

สินเชื่อที่ดินแทบไม่มีโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำ 3 ปีแรกแบบสินเชื่อบ้าน ส่วนใหญ่คิดเป็น "MRR ลบส่วนลด" ตลอดสัญญา ฐาน MRR ของแต่ละธนาคารจึงกำหนดค่างวดของคุณไปตลอดอายุหนี้ ข้อมูล ณ 14 ส.ค. 2569 (อินโฟเควสท์)

• กรุงเทพ 6.50%
• ไทยพาณิชย์ 6.575%
• กสิกรไทย 6.58%
• กรุงศรีอยุธยา 6.67%
• กรุงไทย 6.845%
• ทหารไทยธนชาต 7.105%
• ไอซีบีซี (ไทย) 7.15%
• ทิสโก้ 7.40% และเกียรตินาคินภัทร 7.40%
• ยูโอบี 8.075%
• แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 8.18%
• ซีไอเอ็มบี ไทย 8.525%
• ไทยเครดิต 9.60%

ต่ำสุดกับสูงสุดห่างกัน 3.1 จุดเปอร์เซ็นต์ ทั้งที่ดอกเบี้ยนโยบายเท่ากันหมดที่ 1.00% แปลงเป็นเงินให้เห็นภาพ วงเงิน 3 ล้านบาท ผ่อน 15 ปี แบบลดต้นลดดอก ที่อัตรา 5.5% ค่างวดราว 24,500 บาทต่อเดือน ดอกเบี้ยตลอดสัญญาราว 1.41 ล้านบาท แต่ถ้าอัตราจริงเป็น 7.5% ค่างวดขึ้นเป็นราว 27,800 บาท ดอกเบี้ยรวมราว 2.01 ล้านบาท ต่างกันเกือบ 6 แสนบาทจากส่วนต่างแค่ 2 จุด เปลี่ยนเป็นตัวเลขของคุณเองได้ที่ เครื่องคำนวณสินเชื่อ ซึ่งตั้งโปรไฟล์สินเชื่อที่ดินไว้ให้แล้วที่ดาวน์ 30% ผ่อน 15 ปี 5.5%

เวลาคุยกับเจ้าหน้าที่ อย่าถามแค่ "ลดให้เท่าไหร่" ให้ถามคู่กันเสมอว่า MRR ตอนนี้เท่าไหร่ และส่วนลดผูกกี่ปี ธนาคารที่ลดให้ 2 จุดจากฐาน 8.5% ยังคิดจริง 6.5% ซึ่งแพงกว่าธนาคารที่ลดให้แค่ 1 จุดจากฐาน 6.5%

รายได้เท่านี้ กู้ที่ดินได้เท่าไหร่

ธนาคารคุมภาระหนี้รวมต่อรายได้ หรือ DSR ไว้ราว 30-40% ของรายได้ต่อเดือน (ProProperty) หนี้รวมหมายถึงทุกอย่าง ทั้งค่างวดรถ บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล ไม่ใช่แค่ค่างวดที่ดินก้อนใหม่ ที่อัตรา 5.5% ผ่อน 15 ปี ทุกวงเงิน 1 ล้านบาทคิดเป็นค่างวดราว 8,200 บาทต่อเดือน เอาเลขนี้คูณกลับได้ทันที

• รายได้ 50,000 บาท ไม่มีหนี้อื่น ที่ DSR 30% ผ่อนได้ 15,000 บาท เท่ากับวงเงินราว 1.8 ล้านบาท
• รายได้ 50,000 บาท แต่ผ่อนรถอยู่ 8,000 บาท เหลือ 7,000 บาท วงเงินหดเหลือราว 8.6 แสนบาท
• อยากได้วงเงิน 1.6 ล้านบาท ค่างวดราว 13,100 บาท ต้องมีรายได้ราว 43,600 บาทที่ DSR 30%

ข้อสองคือสาเหตุอันดับต้น ๆ ที่คนกู้ที่ดินไม่ผ่าน ค่างวดรถคันเดียวตัดวงเงินไปกว่าครึ่ง ถ้าใกล้ปิดแล้ว ปิดให้จบก่อนยื่น และตลาดปีนี้ไม่ได้ใจดี REIC รวบรวมไว้ว่าซีอีโอศุภาลัยคาดอัตราปฏิเสธสินเชื่อปี 2569 อาจแตะ 17% จาก 15% ในปีก่อน ส่วนศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ทั้งปีโตเพียง −0.5% ถึง 0.0%

หลักประกันแบบไหนที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน

เงื่อนไขหลักประกันของธนาคารรัฐเขียนไว้ชัดที่สุด ออมสิน ระบุว่าหลักประกันต้องอยู่ใน "แหล่งชุมชนที่มีความเจริญ มีไฟฟ้า สาธารณูปโภคอื่น ๆ" และมี "ทางสาธารณประโยชน์ซึ่งรถยนต์ผ่านเข้าออกได้สะดวก" ประโยคเดียวนี้ตัดที่ดินออกไปได้ครึ่งตลาด รูปแบบที่ถูกปฏิเสธบ่อยที่สุดคือ

• ที่ดินตาบอด ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
• ทางเข้าเป็นการผ่านที่ดินคนอื่นโดยไม่มีภาระจำยอมจดทะเบียนหลังโฉนด
• ไม่มีไฟฟ้าหรือน้ำประปาเข้าถึงแปลง
• อยู่ไกลชุมชนจนธนาคารมองว่าขายทอดตลาดยาก
• รูปแปลงผิดปกติ เช่น ยาวแคบจนใช้ประโยชน์ไม่ได้จริง

ข้อ 1 กับข้อ 4 ตรวจล่วงหน้าได้เองโดยไม่ต้องรอธนาคาร ใส่พิกัดแปลงลงใน คะแนนทำเล แล้วดูว่ารอบตัวมีโรงพยาบาล โรงเรียน ร้านค้า และถนนจริงกี่จุด คะแนน 0-100 คำนวณจากจุดสนใจกว่า 88,000 จุด ถ้าแปลงนั้นได้คะแนนต่ำเพราะรอบตัวไม่มีอะไรเลย เจ้าหน้าที่ประเมินของธนาคารก็จะเห็นภาพเดียวกัน

อีกด่านคือประเภทเอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. ที่แปลงเป็น "โฉนดเพื่อการเกษตร" แล้วยังไม่ใช่ น.ส.4 ที่ดินยังอยู่ในระบบปฏิรูปที่ดินและเปลี่ยนมือได้เฉพาะในกลุ่มที่ ส.ป.ก. กำหนด (ไทยรัฐ) ถ้ายังไม่แน่ใจว่าถืออะไรอยู่ อ่าน โฉนดที่ดินมีกี่แบบ ต่างกันอย่างไร ก่อนจ่ายมัดจำ

ถ้ากู้ไม่ผ่านจริง ๆ จำนองกับขายฝากต่างกันตรงไหน

พอธนาคารปฏิเสธ มักมีคนเสนอ "ขายฝาก" เข้ามาทันที ต้องแยกให้ออกว่ามันไม่ใช่การกู้ จำนองคือคุณยังถือกรรมสิทธิ์ ส่วนขายฝากคือกรรมสิทธิ์โอนไปหาผู้ซื้อฝากทันทีในวันทำสัญญา เหลือเพียงสิทธิ์ไถ่คืนภายในกำหนด ไถ่ไม่ทันคือที่ดินหลุดถาวร ไม่มีขั้นตอนบังคับคดีให้ลุ้นแบบจำนอง

ถ้าเลี่ยงไม่ได้จริง ๆ ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลตั้งแต่ 17 เม.ย. 2562 จำเพดานสามข้อนี้ก่อนเซ็น

• สินไถ่เมื่อคำนวณกลับเป็นดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน ส่วนที่เกินตกเป็นโมฆะ
• กำหนดเวลาไถ่ต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี
• ถ้าไถ่ก่อนกำหนด ผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปี

เทียบกับ MRR ต่ำสุดในตารางข้างบนที่ 6.50% จะเห็นว่าเพดานที่กฎหมายยอมให้ขายฝากคิดได้ยังสูงกว่าสองเท่า ก่อนเดินไปทางนั้น ลองสามอย่างก่อน ยื่นธนาคารที่ MRR ต่ำเพิ่มอีกสองสามแห่ง ยื่นใหม่แบบแพ็กเกจปลูกสร้าง และลดยอดกู้ด้วยการมองหาแปลงที่เล็กกว่าเดิม

เช็กลิสต์ 8 ข้อก่อนยื่นกู้ที่ดิน

ทำครบแปดข้อนี้ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่หลังเซ็น

1. ค้นราคาประเมินแปลงนั้นใน D-Value เอง แล้วคูณ 50% และ 80% เพื่อดูกรอบวงเงิน
2. หักกรอบนั้นออกจากราคาซื้อขาย ได้เงินสดขั้นต่ำ แล้วบวกค่าโอน 2% ของราคาประเมิน กับค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้
3. รวมหนี้ทุกก้อนที่ผ่อนอยู่ เช็กว่าค่างวดใหม่บวกของเดิมไม่เกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือน
4. ตัดสินใจตั้งแต่ต้นว่าจะยื่นแบบที่ดินเปล่าล้วน หรือแบบซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง เพราะใช้เอกสารคนละชุด
5. ถามธนาคารสองคำถามคู่กัน MRR ปัจจุบันเท่าไหร่ และส่วนลดผูกกี่ปี
6. ขอตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดิน ว่าติดจำนอง ภาระจำยอม หรือถูกอายัดหรือไม่
7. ยืนยันทางเข้าออกที่รถยนต์ผ่านได้ และไฟฟ้าประปาถึงแปลง พร้อมถ่ายรูปเก็บไว้ยื่นกู้
8. ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ถ้าธนาคารไม่อนุมัติภายในกี่วัน ผู้ซื้อได้เงินมัดจำคืน

รู้กรอบวงเงินก่อน แล้วค่อยไปเลือกแปลง ไม่ใช่กลับกัน ดูสต็อกที่ดินจริงพร้อมราคาได้ที่ ประกาศขายที่ดินทั่วประเทศ และอย่าลืมว่าเมื่อกู้ผ่านแล้ว ต้นทุนยังไม่จบ ยังมีภาษีที่ดินรายปีตามมาอีก อ่านต่อที่ ภาษีที่ดินเปล่า เสียเท่าไหร่

คำถามที่พบบ่อย

ธอส. กู้ซื้อที่ดินเปล่าได้ไหม

ไม่ได้ ถ้าเป็นที่ดินเปล่าล้วน วัตถุประสงค์กรณีกู้ใหม่ปี 2569 ทั้งสามข้อผูกกับอาคารหมด ทางเข้าเดียวคือยื่นแบบ "ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร" โดยแนบแบบแปลนและสัญญาผู้รับเหมา โครงการปีนี้รับคำขอถึง 30 ก.ย. 2569 และทำนิติกรรมภายใน 30 ต.ค. 2569

กู้ซื้อที่ดินเปล่าต้องดาวน์กี่เปอร์เซ็นต์

ไม่มีตัวเลขทางการ เพราะที่ดินเปล่าไม่อยู่ในเกณฑ์ LTV ของ ธปท. ในทางปฏิบัติธนาคารให้ 50-80% ของราคาประเมิน ซึ่งเมื่อเทียบกลับเป็นราคาซื้อขายจริงมักเหลือราว 33-53% แปลว่าต้องเตรียมเงินสดราวครึ่งหนึ่งของราคาที่ตกลงกัน ตัวเลขที่ใช้วางแผนได้จริงคือดาวน์ 30% ขึ้นไป

MRR ธนาคารไหนต่ำสุดตอนนี้

ณ 14 ส.ค. 2569 กรุงเทพต่ำสุดที่ 6.50% ตามด้วยไทยพาณิชย์ 6.575% และกสิกรไทย 6.58% ส่วนสูงสุดคือไทยเครดิตที่ 9.60% แต่อย่าตัดสินจากฐานอย่างเดียว ต้องดูส่วนลดและระยะเวลาที่ส่วนลดผูกไว้ด้วย

ที่ดิน ส.ป.ก. หรือ น.ส.3 ก. ใช้กู้ธนาคารได้ไหม

ที่ดิน ส.ป.ก. ที่ออกเป็นโฉนดเพื่อการเกษตรแล้วยังไม่ใช่ น.ส.4 ยังต้องใช้ทำเกษตรและเปลี่ยนมือได้เฉพาะในกลุ่มที่ ส.ป.ก. กำหนด ส่วน น.ส.3 ก. แต่ละธนาคารรับไม่เหมือนกัน วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือถ่ายรูปเอกสารสิทธิ์ไปถามฝ่ายสินเชื่อของสาขาก่อนวางมัดจำ อย่าเชื่อคำบอกเล่าของนายหน้า และตรวจกับสำนักงานที่ดินอีกครั้ง

ควรรีบซื้อก่อนสิ้นปี 2569 หรือรอราคาประเมินรอบใหม่

กรมธนารักษ์เตรียมประกาศบัญชีราคาประเมินรอบ 2570-2573 ในวันที่ 1 ธ.ค. 2569 ให้เริ่มใช้ 1 ม.ค. 2570 คาดว่าปรับขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% (กรุงเทพธุรกิจ) ผลจึงมีสองด้าน โอนก่อนสิ้นปี 2569 ค่าโอน 2% คิดจากฐานเดิมที่ถูกกว่า แต่โอนหลังปีใหม่ วงเงินกู้อาจสูงขึ้นเพราะฐานราคาประเมินขยับขึ้น ถ้าเงินสดคือข้อจำกัดของคุณ การรอมีเหตุผล ถ้าค่าธรรมเนียมคือข้อจำกัด ปิดให้จบในปีนี้ และไม่ว่าเลือกทางไหน ตรวจกับสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนนัดวันโอน